路線価 (2023) 長野県千曲市大字戸倉字中町1816 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 千曲市長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
価格時点	2023 年
駅名	戸倉駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	913万 円 (318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	909万 円 (318 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円／坪 1平米 2万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧戸倉町住宅地域を中心に旧更埴市市南部の住宅地域の圏域を含み形成される。需要者は、戸倉駅・千曲駅を最寄駅とする地域の居住者が中心となる。市内不動産需要は、利便性に優れる旧更埴市の千曲川右岸地域あるいは長野市寄り地域にて顕在化し、住環境（食品工場あるいは画地配置）に難がある本地域の需要は停滞傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地総額で１０００万円前後、土地建物総額で２２００万円～２５００万円と考えられる。 (2) 同一需給圏は千曲市南部の市街地内住宅地域。主たる需要者は戸倉・千曲駅を中心とした地域の居住者である。戸倉地区は市中心部の屋代方面から遠く生活利便性が劣るため、新規の住宅供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は土地総額８～１０百万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は、戸建住宅が建ち並び自己使用目的の取引が多いが、駅との接近性に留意すれば、アパート利用も周辺地域で行われるため、収益価格の試算を行った。本地域及び周辺地域の取引は、主に戸建住宅利用目的にて行われ、居住快適性が重視され、採用事例も同様な地域に求められた。よって、評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、単価と総額の関連にも留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替・競争関係にある千曲市南部の戸倉駅・千倉駅を中心とした住宅地の事例を採用し、市場性を直接反映している点で実証的で説得力がある。既成の住宅地域で自用目的の取引にほぼ限定され、収益性よりも居住快適性が重視される。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸倉駅南西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	96.2 坪 (318 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千曲市長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	21 m
面積	315 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い古くからの住宅地域
街路	基準方位北、４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地利用度は高く、現状のまま推移するものと思われる。市内宅地需要は、旧更埴市内の利便性良好な地域で顕在化し類似地域との比較で需給動向は低調で、地価動向は下落局面にて推移するものと予測。 (2)戸倉駅に近い既成住宅地域で熟成しており、今後も状況に変化はなく現状維持と予測する。戸倉駅や国道に近く交通利便性に優れるが、戸倉温泉街の長年の不況による地盤沈下の影響から地価は下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少・高齢化率の上昇も続いている。利便性良好な地域を除き、市内不動産市場は停滞傾向にあり、地価についても下落が継続。 (2)千曲市の人口減少率は県平均と同程度である。高齢化率は県平均よりやや高い。
地域要因
(1)地域に変動要因は認められない。競合地域に比べ、住環境上の難点ある地域として、需要は顕在化しにくく地域動向は停滞している。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,750 円／平米 7万8,518 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,837 円／平米 7万5,499 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,850 円／平米 9万2,072 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,901 円／平米 8万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,413 円／平米 8万4,015 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,957 円／平米 9万2,426 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,239 円／平米 8万134 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,274 円／平米 7万6,944 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,041 円／平米 9万2,704 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,736 円／平米 9万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,544 円／平米 9万7,672 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,544 円／平米 9万7,672 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220218 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万725 円／平米 10万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,323 円／平米 9万6,942 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,524 円／平米 9万4,300 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情