路線価 (2023) 長野県千曲市大字桜堂字桜田523-38外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 千曲市長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
価格時点	2023 年
駅名	屋代駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千曲市内商業地域を中心に隣接市町の商業地域を含み広域的に形成される。需要者は、中小の市内法人・事業者が中心となる。本地域は、駅前通りに各種小売店舗・事務所が建ち並ぶ市内中心商業地域であるが、幹線道路沿いの郊外店舗に利用客が集中する傾向には変化なく、本地域の歩行者等の繁華性は低く、地域動向は引き続き停滞している。需要水準総額に関しては、熟成商業地域に事例が稀少で、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、千曲市及び隣接市町の商業地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、小売・サービス業等を生業とする地元事業者が中心となる。屋代駅前の商店街は小規模で低層の店舗が多く、幹線道路沿いの大型専門店や長野市への顧客流出により空洞化が進んでいる。元来、地元消費者向けの商圏のため、商況の変動やその地価への影響は比較的少ないものの、商業地の土地取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握の困難な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象公示地の特性を踏まえ、収益価格の試算を行ったが、停滞する商況を反映し、賃貸市場の動向は弱く、求められた試算水準は低位となった。比準価格は、関連性ある地域にある事例より比準が行われているため、実証性が認められる。よって、評価額決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を重視することとしつつも、収益価格との関連付けを行い、代表標準地との検討及び単価と総額の関連にも留意し、評価額を決定した。 (2) 本標準地は、屋代駅前通りの商店街にあって、商業の利便性・視認性も有する事業用地である。比準価格は現実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は標準的な事業用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	屋代駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の専門店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千曲市長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	屋代駅前商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧更埴市の中心商店街として土地利用度の高い商業地域を形成してきた。引き続き郊外型商業施設に消費が集中する中で、業種的にも消費者のニーズに対応しきれない地域として、商況は低調であり、地価は継続下落。 (2)本地域は、低層の専門店等が建ち並ぶ屋代駅前通りの商店街である。ウイズコロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあるが、地域要因に特段の変動は認められず、地価の下落も継続すると予測せざるを得ない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)衰退既存商店街と商況が安定的な郊外路線商業地域との収益性格差に変化なく、戸倉上山田温泉の商況も本格回復に至らず、商業地域の動向は停滞。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)地域に変動要因は認められない。集客が期待しにくい既存商店街として、低調な収益性に変化はなく、地域動向は引き続き停滞気味に推移。 (2)千曲市の商業地域においては、個人消費等の回復から新規投資も認められる。商業地の需要は、なお限定的であるが、その広がりが期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,037 円／平米 16万2,116 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,371 円／平米 15万6,609 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,262 円／平米 17万9,390 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,987 円／平米 7万5,995 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,346 円／平米 14万3,302 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,652 円／平米 16万4,150 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,012 円／平米 14万2,198 円／坪
標準価格 平米 坪	5万306 円／平米 16万6,312 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210420218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,586 円／平米 12万7,565 円／坪
推定価格 平米 坪	4万772 円／平米 13万4,792 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,722 円／平米 16万4,381 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情