路線価 (2023) 長野県千曲市大字戸倉字芝宮2185-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 千曲市長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１
価格時点	2023 年
駅名	戸倉駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	975万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	972万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千曲市内の商業地全域。需要者は地元の企業・個人事業主が中心である。古くから温泉観光客を対象とした営業が中心であったが、娯楽形態の変化に伴い客数は減少。国道沿いとは異なり車社会への対応もできないことから業種に関わらず需要は期待できない。取引の頻度が低く需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は千曲市の商業地域で、中小規模を中心とする店舗が立地可能な地域と判定した。需要者の中心は店舗等を必要とする市内の個人・法人事業者である。対象標準地は幹線市道沿いの飲食店や小売店等が散在する店舗集積度及び繁華性の劣る商業地域内に所在し、需給バランスは緩和しており、地価は下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替・競争関係にある千曲市内の商業地域の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した価格であり信頼性は高い。収益価格は元々賃貸借が一般化している地域でもなく、実現性にやや疑問がある。以上より、比準価格を重視し、収益価格を斟酌した上で、単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では自用目的の取引が多く、また、周辺では店舗集積度が低く収益性を基礎とする市場が形成されていないため、収益価格は信頼性が劣る。これに対し、本件の比準価格は千曲市内の商業地域に係る取引事例から求められており、信頼性の優る価格である。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	戸倉駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、営業所等が多い幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千曲市長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	160 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	23 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	背後は住宅地域で千曲川沿い一帯は大規模温泉施設が占める
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新戸倉温泉街の幹線道路沿いで、低層の店舗、事務所、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域。飲食関係の店舗が多いが、主たる需要者である温泉利用客の減少から商況は衰退傾向が続いており、地価は下落が続くと予測する。 (2)新戸倉温泉街の幹線市道沿いで、低層店舗、営業所、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域で、温泉利用客の減少等を受けて需要は減退傾向が続いており、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千曲市の人口減少率は県平均と同程度である。戸倉・上山田温泉の利用客数はコロナ禍もあって、厳しい局面が続いている。 (2)千曲市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新型コロナウイルス感染症の影響で商業地は全般的に弱含みが継続している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)観光に依存する商業地域で、商況は弱含み傾向にあり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,194 円／平米 7万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,855 円／平米 7万8,865 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,111 円／平米 8万3,017 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210620218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,329 円／平米 9万3,656 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,588 円／平米 9万7,818 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,211 円／平米 10万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,012 円／平米 14万2,198 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,492 円／平米 11万4,031 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,024 円／平米 10万2,565 円／坪
推定価格 平米 坪	3万20 円／平米 9万9,246 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,959 円／平米 11万2,268 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221020218 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	千曲市
地域	長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,843 円／平米 9万2,049 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,951 円／平米 8万9,100 円／坪
標準価格 平米 坪	3万453 円／平米 10万678 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情