路線価 (2023) 長野県東御市田中字城ノ前800-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 東御市長野県東御市田中字城ノ前８００番１１
価格時点	2023 年
駅名	田中駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	802万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	802万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円／坪 1平米 2万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、田中駅勢圏の住宅地域を中心に上田市東部～小諸市西部に所在する住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、圏外からの転入者も見られる。中心市街地や中心部周辺の利便性に勝る住宅地の需要は一定程度認められるが、立地に優る他地域の供給も活発なことから、本地域の住宅地需要は引き続き弱含みである。戸建住宅用地の市場中心価格帯は５百万円～８百万円程度、住宅価格はウッドショック等の影響により上昇中。 (2) 同一需給圏は旧東部町の田中市街地近郊から郊外の住宅地域で、需要者は東御市内の居住者、近隣の上田市、佐久市等への通勤者が中心である。利便性の良い市街地周辺の住宅団地である。近年では各種公共施設や大型スーパー等へのアクセスが良好な伊勢原団地の需要が堅調であるのに対し、当該地域の需要は軟調に推移している。又、需要の中心となる価格帯は土地で概ね６００～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等は殆どなく、また市内の家賃水準は低いため生産性に乏しい点を考慮すると価格に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、市場の検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が主体で自用目的での需要が中心の地域であり、収益価格は共同住宅を想定して求めたが、地価に見合う賃料が得られないため低位に求められた。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、周辺類似地域における住宅地の事例を基に試算した実証的で信頼性に優る比準価格を中心に、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田中駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東御市長野県東御市田中字城ノ前８００番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	150 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ほぼ熟成した中規模分譲住宅団地。南西向緩傾斜地勢
街路	基準方位北　　　８．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ほぼ熟成した既成の住宅地域であり、標準的使用は当面現状維持と予測。中心市街地周辺に競合住宅地が開発され供給過剰感があるため、地価は引き続き弱含みが継続と予測。 (2)利便性の良い市街地周辺の住宅団地である。近年では各種公共施設や大型スーパー等へのアクセスが良好な伊勢原団地の需要が堅調であるのに対し、当該地域の需要は軟調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東御市全体の住宅地需要は未だ弱含みで推移しており、特に教育機関に近く、中心部からのアクセスが良好な地域の需要は底堅い。 (2)ここ数年県内景気が緩やかな回復傾向で都市部を中心に需要が上向いているが、東御市では波及効果が弱く市全体的に需要は依然弱含みである。
地域要因
(1)立地に優る競合物件も多くあるため、やや弱含み。 (2)利便性の良い市街地周辺の住宅団地である。近年では伊勢原団地の需要が堅調であるのに対し、当該地域の需要は軟調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準画地に比して方位が優る以外は特に大きな変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920219 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市田中字城ノ前８００番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,287 円／平米 7万6,987 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,302 円／平米 7万3,730 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,269 円／平米 8万6,845 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220920219 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市田中字城ノ前８００番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万195 円／平米 6万6,765 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,470 円／平米 6万4,368 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,960 円／平米 8万5,824 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220820219 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市田中字城ノ前８００番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,022 円／平米 8万6,029 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,610 円／平米 8万4,667 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,213 円／平米 8万6,660 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720219 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市田中字城ノ前８００番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,849 円／平米 10万5,293 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,376 円／平米 10万3,729 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,816 円／平米 9万1,960 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220820219 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市田中字城ノ前８００番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,149 円／平米 6万1 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,242 円／平米 5万7,002 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,732 円／平米 8万8,376 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情