路線価 (2023) 長野県東御市常田字伊勢原222-80 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 東御市長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０
価格時点	2023 年
駅名	田中駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	751万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	751万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円／坪 1平米 2万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧東部町の田中市街地近郊から郊外の住宅地域で、需要者は東御市内の居住者、近隣の上田市、佐久市等への通勤者が中心である。東御市の住宅地需要は依然弱含みであるが、教育機関に近く中心部からのアクセスが良好な地域では潜在的な需要が見込まれる。よって、主要幹線か各種公共施設、医療機関等に近い市街地近郊の分譲住宅団地である当該地域では一定の需要が認められる。また需要の中心となる価格帯は土地で６百万円～８百万円程度である。 (2) 同一需要圏は旧東部町を中心に、旧北御牧村北部、上田市東部、小諸市西部を含む。代替競争関係が強く作用するのは、田中、常田、県等しなの鉄道田中駅の圏域。需要者は旧東部町の居住者を主とするが、同一需要圏外からの転入者も見られる。中小の開発地が各所に散在し、宅地供給はやや過剰。少子高齢化等から有効需要層が薄く、地価は長らく下落基調にあるが、一部では下げ止まってきている。土地は７００万円前後が需要の中心ながら高低の幅がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を基に試算し市場の実態を反映した説得力を有する価格である。近隣地域は戸建住宅の自己利用目的の取引が中心であり、収益価格は地価に見合う賃料が得られないことから低位に求められた。居住環境の快適性を重視した住宅地域のため市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等もみられるが、家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	田中駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東御市長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	274 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	公園等公共公益施設に近接する郊外の中規模分譲住宅団地。南西向緩傾斜地。
街路	基準方位北　　　４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要幹線や各種公共施設、医療機関等に近い市街地近郊の分譲住宅団地であり、東御市内では需要が堅調である。今後も暫くは同様の状況が続くと思われる。 (2)熟成の進んだ住宅地域であり、今後も現況を保持しての推移が見込まれる。利便性の高い地域として需要は根強く、今後の地価は底堅い展開が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東御市全体の住宅地需要は未だ弱含みで推移しており、特に教育機関に近く、中心部からのアクセスが良好な地域の需要は底堅い。 (2)東御市全体の住宅地需要は、教育機関に近く中心部からのアクセスが良好な地域や、上田市へのアクセスが良好な地域では改善傾向にある。
地域要因
(1)主要幹線や各種公共施設、医療機関等に近い市街地近郊の分譲住宅団地であり、東御市内では需要は堅調である。 (2)特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)標準画地に比して方位が優る以外は特に大きな変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820219 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,271 円／平米 10万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,173 円／平米 10万6,364 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,977 円／平米 9万2,492 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720219 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,417 円／平米 11万3,783 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,214 円／平米 10万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,180 円／平米 8万9,857 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220920219 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万195 円／平米 6万6,765 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,470 円／平米 6万4,368 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,618 円／平米 8万4,693 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820219 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,323 円／平米 6万576 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,639 円／平米 7万1,539 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,669 円／平米 8万4,862 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情