路線価 (2023) 長野県東御市滋野字牧家乙2249-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 東御市長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
価格時点	2023 年
駅名	滋野駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (1239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (1239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円／坪 1平米 2万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東御市全域に及び、上田市、小諸市の幹線沿線を含む。東西に延びる国道１８号線沿線が需要の中心で、浅間サンライン沿線にも強い代替競争関係が作用する。需要者は小売り販売業、飲食業、流通業、沿道サービス業等を行う地元の法人を主とする。付近の国道沿線は市内外各所に展開する大型店等との競合で停滞色を濃くしている。売上げ低迷等から供給圧力が強い一方、有効需要は細く地価は一貫して下げ続けている。 (2) 同一需給圏は東御市の幹線沿いの商業地域を中心に上田市、小諸市等の近隣市の路線商業地域も含む。需要者は小売・飲食業、沿道サービス業を営む地元の事業者が中心である。小諸市寄りに存する郊外の路線商業地域であるが、地元滞在率が低水準にある東御市では上田市や佐久平駅周辺への顧客の流失傾向が著しく、商況が回復する兆しが見られない。又、需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は数少ない幹線ないし準幹線沿線商業地の事例を採用し、各方面より検討を加えたもので停滞感を伴って推移する近隣の市場動向を反映した実証的な価格と捉えられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は平家建店舗を想定したが、幹線沿いの商業地では駐車場に多くの面積が必要であり建物面積がその分小さくなってしまう影響等から低位に求められる傾向にある。比準価格は東御市の他、小諸市、上田市の実際の取引事例を基に試算しており実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって本件は市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滋野駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	374.8 坪 (1239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模営業所、給油所等が散在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東御市長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外型の路線商業地域。南西向き緩傾斜地勢。
街路	１２．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)普通車の交通量が多く、主要国道沿線の路線商業地域として底堅い収益力を保持するが、幹線沿線等に競合する店舗が各所に散在し、商況は厳しい。地価は今後も弱含み傾向と思われる。 (2)小諸市寄りに存する郊外の路線商業地域であるが、地元滞在率が低水準にある東御市では上田市や佐久平駅周辺への顧客の流失傾向が著しく、商況が回復する兆しが見られない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数は微減、世帯数は微増傾向。老年人口はほぼ横這い。コロナ禍にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの動きが見られる。 (2)ここ数年県内景気が緩やかな回復傾向で都市部を中心に需要が上向いているが、東御市では波及効果が弱く市全体的に需要は依然弱含みである。
地域要因
(1)東方の国道沿線にスーパーが建設中。開業後の商況が注目される。 (2)地元滞在率が低水準にある東御市では、上田市や佐久平駅周辺への顧客の流失傾向が著しく、当該地域も商況が回復する兆しが見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地による利便性の他は個別的要因による市場性の大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,881 円／平米 6万5,727 円／坪
推定価格 平米 坪	2万927 円／平米 6万9,185 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,304 円／平米 7万7,043 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,169 円／平米 6万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,201 円／平米 8万3,315 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,819 円／平米 7万8,746 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,087 円／平米 8万6,244 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,829 円／平米 8万5,391 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,622 円／平米 8万1,400 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220219 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,954 円／平米 7万5,886 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,040 円／平米 7万2,864 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,035 円／平米 7万9,460 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1200720219 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	東御市
地域	長野県東御市滋野字牧家乙２２４９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,585 円／平米 8万1,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,668 円／平米 8万4,858 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,877 円／平米 7万8,937 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情