路線価 (2023) 長野県安曇野市豊科高家4537-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外
価格時点	2023 年
駅名	南豊科駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円／坪 1平米 1万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、安曇野市内全域の住宅地域であるが、特に豊科高家地区及び近接する周辺地域が主である。需要者は、安曇野市や松本市在住の一次取得者も想定されるが、近隣地域に地縁を有する個人等が中心であると思料される。安曇野市郊外の住宅地はやや供給過剰感があるが、近時は高価格帯での取引も見られることから、需給関係は引き締まりつつあるといえる。需給の中心価格帯は、規模等の個別性が強いため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は市内農家集落地域である。需要者の中心は地縁のある個人が中心であるが宅地分譲を目的とした不動産業者も含む。需給動向は地縁性の強さから外部からの流入は少なく、農家住宅の供給も少なかったが、昨今、豊科地区という立地条件の良さから宅地需要は旺盛で、既存宅地を分譲する目的での需要も一部見られる。需要の中心となる価格帯は、各取引ごと個別性が強く、画地規模によっても取引水準が変わるため一定の水準は見定め難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅が少ない上、近隣地域は安曇野市土地条例で「田園環境区域」に指定されており、賃貸共同住宅の建設は現実的ではないことから、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法による比準価格は、現実の取引市場において行われた類似性の高い事例を収集し求められたもので規範性が高い。自用目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は賃貸市場が未成熟であるのに加え、安曇野市条例「田園環境区域」により共同住宅の建築が認められない地域に存することから共同住宅の想定は行えないため収益還元法は適用しない。一方で当地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が大半であり現実の取引市場における取引価格の水準を基に価格が決定されることが一般的であるため、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南豊科駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	226.6 坪 (749 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	25 m
面積	749 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周囲を農地に囲まれた、農家住宅を中心とする既成集落地域。
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は農家住宅を主体とする既成住宅地域。地縁的選好性が強く外部からの人口流入は見込み難いが、市中心部の取引の余波を受け、地価は下げ止まりの兆候が見られる。 (2)周辺では市中心部の宅地需要の高まりの余波を受けているが、当地域は農家集落内に存するほか、安曇野市条例により開発が一部制限されるため、不動産需給は今後も緩慢に推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)安曇野市の人口は、地域により二極化しており、豊科や穂高等のうち環境や利便性に優る地域は増加し、既成の農家集落地域では減少傾向が続く。 (2)大型商業施設や学校等の公共施設へのアクセスが良く利便性が高い地域では住宅需要は堅調であるが、農家集落ではやや緩慢に推移している。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,060 円／平米 4万3,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,464 円／平米 4万4,512 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,667 円／平米 4万8,489 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	40 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,225 円／平米 6万252 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,028 円／平米 5万9,601 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,801 円／平米 5万5,544 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,201 円／平米 4万6,949 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,655 円／平米 4万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,039 円／平米 4万9,719 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科高家４５３７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,359 円／平米 5万777 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,768 円／平米 4万8,823 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,501 円／平米 5万4,552 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情