路線価 (2023) 長野県安曇野市豊科5586-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市豊科５５８６番２７
価格時点	2023 年
駅名	豊科駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,101 円／坪 1平米 4万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、安曇野市の住宅地域全般であるが、特に強い代替関係を有するのは豊科地区中心部及び周辺の住宅地域である。中心的な需要者は、安曇野市に居住又は通勤する一次取得者である。近隣地域は利便性が高く、需要は多いものの熟成が進んでいることから供給は限定的で、需給関係は引き締まっている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１１百万円～１２百万円程度、新築戸建物件では３５百万円前後が標準的。 (2) 同一需給圏は安曇野市内一円の住宅地域だが、特に代替性が高いのは豊科地区中心部周辺の住宅地域である。需要者は市内居住者が中心であるが、近隣地町村からの転入者、移住目的需要者も見られる。周辺地域を含めて、宅地分譲等は見られるが、売れ行きは堅調で、一部には高値の取引も見られるなど、需給動向は強含みである。需要の中心となる価格帯は、土地２５０㎡前後で総額１１００万円程度、新築戸建住宅で総額３０００～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 安曇野市は既存の地主によるアパート経営が多く賃料水準が低い状態にあることから、収益価格は低位に試算された。近隣地域は、利便性や居住の快適性等が重視される戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が多い。比準価格は複数の売買事例より試算されたもので実証的で精度の高い価格である。以上より、相対的に規範性に富む比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用目的の取引が中心で、居住の快適性等が重視される住宅地域である。比準価格は信頼性ある現実の取引事例に基づき実証的である。標準地は豊科地区中心部に近く、アパート等の収益物件も見られるが、土地既得者による経営が多いことや、行政的条件から、収益価格は低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊科駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	78 坪 (258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市豊科５５８６番２７
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	260 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	安曇野市役所に近接する住宅団地
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)豊科地区の住宅地は、公共公益施設や大規模店舗等に近接して利便性が高いため根強い需要がある一方、新規分譲等の供給は限定されている。そのため希少性が高い傾向があり、地価は上昇傾向を継続するものと予測する。 (2)豊科地区中心部に近い住宅団地で、今後も利便性の高い住環境を維持するものと予測する。当該地域における供給は限定的であるのに対し、需要は堅調で、今後も地価は上昇傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体では、人口減少と高齢化により住宅地需要は減退しているが、利便性が高い地域では、コロナ禍に関わらず住宅地需要は堅調である。 (2)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。安曇野市の人口は微減傾向で、市街地内の住宅地需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、市街地内での住宅地分譲が堅調で、高値の取引も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科５５８６番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,933 円／平米 17万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,957 円／平米 17万1,770 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,493 円／平米 15万7,012 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科５５８６番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,299 円／平米 12万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,480 円／平米 12万603 円／坪
標準価格 平米 坪	4万132 円／平米 13万2,676 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科５５８６番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万172 円／平米 13万2,809 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,223 円／平米 12万6,365 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,774 円／平米 13万1,493 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220320220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科５５８６番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,652 円／平米 14万1,008 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,694 円／平米 14万1,146 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,699 円／平米 14万4,469 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220220 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科５５８６番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,661 円／平米 14万7,649 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,244 円／平米 14万2,965 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,773 円／平米 14万1,408 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例
特別な事情