路線価 (2023) 長野県安曇野市堀金烏川1727-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市堀金烏川１７２７番９
価格時点	2023 年
駅名	豊科駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	336万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	336万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安曇野市内の住宅地域一円。需要者の中心は農家集落であり地縁的選好性が強く働く地域であるため、当該地域に縁故を有する居住者が中心である。需給動向は金利政策・住宅ローン減税を背景に住宅需要が高まっており、周辺では新興の分譲住宅地が販売されているが地縁的選好性が働く特性を有する農家集落の土地需要は緩慢に推移。需要の中心となる価格帯は土地は総額３００～５００万円程度、戸建分譲で２５００～３０００万円程度の取引が中心。 (2) 同一需給圏は安曇野市郊外及び松本市梓川地区の住宅地域一帯である。需要者の中心は安曇野市及び周辺市町村居住の一次取得者であるが、農家住宅については地縁を有する者が殆どであり、地価は緩慢に推移している。但し、近時周辺では新興住宅地の分譲もされており、他県からの移住者を中心とする新たな需要も確認される。需要の中心となる価格帯は、土地４００万円～６００万円、新築戸建物件では２，６００万円程度が標準的。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺では小規模ながら新たな住宅地の分譲が行われているが、基本的には近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ農家集落である。よって比準価格は実際に市場における農家集落内にある取引事例を収集・選択しており、補修正も適正と認められることから、実証的で規範性に優る。一方収益価格は安曇野市条例により賃貸用物件の建築は制限されるため適用しない。以上より市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年価格との均衡にも留意の上、上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、既成集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、安曇野市条例により共同住宅の建築が認められない地域（田園環境区域）に存することから共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。以上より、比準価格を標準とし、前年価格との均衡等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊科駅北西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市堀金烏川１７２７番９
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅と一般住宅の混在する地域である。周辺地域では新規の宅地分譲が行われ、一部高値での取引も見受けられる。今後、不動産需給は底値感もあり、やや強含みで推移すると予測。 (2)農家住宅と一般住宅が混在する既存住宅地域で、安曇野市条例の規制等から開発が進む見込みは少なく現状を基調に推移。需要は低調だが供給も少なく、また底値感もあるため、地価は概ね横這いを継続と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型商業施設や学校等の公共施設へのアクセスが良く利便性が高い地域では住宅需要は堅調である一方、既存住宅地ではやや緩慢に推移。 (2)安曇野市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。堀金地区の人口は微減傾向で、宅地需要は二極化傾向が鮮明である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市堀金烏川１７２７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万615 円／平米 6万8,153 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,765 円／平米 7万1,955 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,138 円／平米 5万9,964 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市堀金烏川１７２７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,880 円／平米 4万5,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,346 円／平米 4万4,122 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,041 円／平米 5万3,032 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市堀金烏川１７２７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,012 円／平米 5万6,242 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,678 円／平米 5万5,137 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,945 円／平米 5万2,714 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市堀金烏川１７２７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1 円／平米 6万6,123 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,418 円／平米 6万4,196 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,230 円／平米 5万6,962 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1201020220 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市堀金烏川１７２７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,228 円／平米 7万180 円／坪
推定価格 平米 坪	2万733 円／平米 6万8,543 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,827 円／平米 5万8,936 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例
特別な事情