路線価 (2023) 長野県安曇野市穂高有明2248-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市穂高有明２２４８番１８
価格時点	2023 年
駅名	有明駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	594万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	594万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中南信地区を中心とする別荘地域一帯であるが、特に強い代替関係が認められるのは安曇野市西部の別荘地域。需要者の中心は、県内外の別荘目的の個人又は法人等及び通年居住目的の個人である。取引の中心となる価格帯は、土地一区画５００㎡程度で５百万円～６百万円程度である。建物は個別性が強い別荘も多く金額面ではバラツキが見られ、一定の水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は安曇野市郊外に広がる住宅地域。特に北西部に位置する山麓に存する別荘地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は県内在住で別荘・居住を目的とした個人が中心。需給動向は別荘地地域内での取引は多く見られる一方で、山沿いの傾斜がきつく地勢が劣るような土地では低廉価格での取引が目立ち、不動産需要も弱い。土地価格の中心価格帯は総額で５００万円前後であり、土地・建物では中古物件で中心価格帯は１５００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 北アルプス山麓に広がる別荘地域で、収益性よりも居住の快適性が重視される別荘地であることを考慮し、収益還元法の適用は断念した。当該地域における取引は、自用を目的としたものが中心で、取引価格を指標として価格が決定される傾向にある。比準価格は、信頼性ある取引事例に基づき試算された実証的で精度の高い価格である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格との均衡等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は山麓線背後の別荘地域内に存し、別荘が建ち並ぶ地域。土地利用に関しては安曇野市土地条例により収益を基礎とした建物の建築は認められないため収益還元法の適用は断念した。一方で当該地域は自用目的の取引が主であるため周辺での取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準として、前年価格との変動率も検討し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	有明駅西方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	153.7 坪 (508 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の別荘が建ち並ぶ区画整然とした別荘地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	40 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市穂高有明２２４８番１８
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	40 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)別荘、保養所等のほか、通年居住者も見られる熟成度の高い別荘地。立地条件から通年居住目的の需要のほか、コロナ禍の移住目的需要も見られる。一方供給も多く、需給はやや弱含み傾向と予測する。 (2)山麓に別荘が建ち並ぶ地域。取引単価に値頃感もあり、永住目的での取引も散見されるが別荘地需要は依然弱含みで推移しており、今後も当該地域の住宅需要は横ばいまたはやや緩慢に推移していくものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景気の不透明感が続き、安曇野市の人口は微減傾向にある。 (2)市内別荘地域では一部にはコロナ禍の移住目的需要がみられたが、コロナ禍の影響は薄れつつあり、別荘地需要はやや緩慢に推移している。
地域要因
(1)コロナ禍により、県内外からの移住目的の需要が見られるが、一方で別荘地の高齢化が進み供給も多く、需給はやや弱含みである。 (2)安曇野市内の別荘需給は緩慢に推移。地域要因に特段の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高有明２２４８番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,880 円／平米 4万5,887 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,346 円／平米 4万4,122 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,089 円／平米 3万9,966 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高有明２２４８番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万311 円／平米 3万4,088 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,183 円／平米 3万6,971 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,834 円／平米 3万9,123 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	40 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高有明２２４８番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万745 円／平米 3万5,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万639 円／平米 3万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,527 円／平米 3万8,108 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	40 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高有明２２４８番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,257 円／平米 4万3,828 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,747 円／平米 4万2,142 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,341 円／平米 3万7,493 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220220 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高有明２２４８番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万633 円／平米 3万5,153 円／坪
推定価格 平米 坪	1万633 円／平米 3万5,153 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,841 円／平米 3万9,146 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情