路線価 (2023) 長野県安曇野市明科中川手3760-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外
価格時点	2023 年
駅名	明科駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	957万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	957万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏は安曇野市内の既存商業地域及び住商混在地域と判定した。②需要者は地元の小規模法人や個人事業者が中心であるが、市内商業地の郊外化・分散化が進行して旧来型の中心市街地域が衰退する中で、さらに景気低迷の影響を受けて経済全般にわたり下り基調である。③不動産取引および需要は極めて低調であり、取引の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、安曇野市及び周辺町村の商業地域又は混在地域。需要者の中心は、地元を主とする個人事業者又は中小事業者等であるが、住宅地への転換目的の個人も想定可能である。商況の低迷、事業者の高齢化等から潜在的供給はあるが、住宅地としての利用可能性等から市場に出ることは少ない。商業用途での需要は低調で、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は駅に近接する路線商業地としての性格も有する商業地域であるが、自用の小規模店舗が中心である。比準価格は広域的な地域から選択した複数の取引事例に基づく実証的なものであり信頼性が高い。なお賃貸市場の熟成度が低く地価に対応する賃料水準が形成されにくい地域性ゆえに収益還元法の適用は断念した。本件評価においては、代表標準地との検討を踏まえ実証的かつ市場実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及び周辺の商業地域は、自用の店舗又は店舗併用住宅が中心であり、店舗、事務所等の賃貸物件は少なく、商業向けの賃貸市場は成熟しているとはいえないため、収益還元法は適用しない。比準価格は実際の取引事例に基づき実証的である。当該地域は、自用目的の取引が中心で、取引価格水準を指標に価格決定されることが一般的である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	明科駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ明科駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	26 m
面積	331 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項は無い。
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)明科駅に近接する国道沿いの商業地域であるが、顧客は郊外の大型店に流出して地域は衰退傾向が続いている。現在明科駅周辺では駅前整備、道路拡張が行われており利便性が高まることが期待される。 (2)郊外型大型店への顧客流出等から駅周辺の既存商業地域は衰退傾向にある。国道の歩道整備と周辺の再生整備事業が進行中で地域活性化に期待が寄せられるが、当面は現状推移で、地価は横ばい推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済の先行き不透明等から事業者の動きも慎重気味であるが、景況感改善の指標も一部で見られ、土地需要は底堅い。 (2)安曇野市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。明科地区については、人口減少傾向が続いており、地域経済も低迷している。
地域要因
(1)国道１９号線に歩道設置事業が予定されているほかは、現在特別な地域変動要因は見られない。 (2)明科駅前の国道１９号の歩道整備事業に伴い、沿線建物の建替・減築工事が進展中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220320220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,712 円／平米 8万5,004 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,760 円／平米 8万8,469 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,098 円／平米 7万9,668 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,333 円／平米 11万199 円／坪
標準価格 平米 坪	3万722 円／平米 10万1,567 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,048 円／平米 9万6,033 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,202 円／平米 9万3,236 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,950 円／平米 9万2,403 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	松本市
地域	長野県安曇野市明科中川手３７６０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,968 円／平米 11万2,298 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,934 円／平米 11万2,186 円／坪
標準価格 平米 坪	3万489 円／平米 10万797 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情