路線価 (2023) 長野県安曇野市豊科4849-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市豊科４８４９番３外
価格時点	2023 年
駅名	豊科駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	539万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	539万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円／坪 1平米 4万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安曇野市内の商業地域及び混在地域一帯であるが、ＪＲ大糸線一日市場駅～穂高駅周辺の既存商業地域および住商混在地域は代替競争の関係が強い。需要者は地元の小規模法人や個人事業者が中心であるが、住宅地需要者も想定される。駅前や既存商業地域が衰退し、景気低迷の影響等を受け商業地の需要は低調な一方、旺盛な住宅地需要の影響を受け、地価は横這いで推移している。用途・取引事情等個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、安曇野市内の商業地域又は混在地域一帯であるが、豊科駅及び穂高駅周辺の商業地域が特に代替性が高い。需要者の中心は、地元を主とする事業者等であるが、住宅地需要者も想定される。郊外型店舗への顧客流出等から既存商業地の商況は低迷し、商業用途の需要は低調であるが、堅調な住宅地需要に下支えされ、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 豊科駅に近い商業地域内ながら賃貸市場の熟成度がやや低く、土地の経済価値に見合う賃料水準が形成されているとはいえず、収益価格は低位に試算された。近隣地域における店舗事務所等商業物件の取引は自用目的が中心で、地価水準は売買価格が指標となっている。比準価格は信頼性ある取引事例に基づき試算された実証的な価格である。以上により比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、類似標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、豊科地区内の類似地域における実際の取引事例に基づき試算されたもので、実証的である。近隣地域及びその周辺商業地は賃貸物件も見られるが、賃貸需要は低調であり、空室も多く、収益価格は低位に試算された。また、想定要素も多く、相対的信頼性に劣る。よって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を勘案し、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊科駅東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市豊科４８４９番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	15 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ豊科駅前の既成商業地域であるが、地域経済の変化への対応が遅れ衰退している。新規出店等の動きも鈍く、商況は低迷しているものの、周辺の住宅地需要の影響を受け、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (2)豊科駅近くの既成商業地域で、当面は現状推移だが、住宅地への移行も考えられる。郊外型店舗への顧客流出から、商業用途需要は低調であるが、堅調な住宅地需要に下支えされ、地価は横這い傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)足下の景気や地方経済の先行き不透明等から市内既存商店街の商況は低調で、事業者の動きも慎重気味。 (2)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。市内既存商業地の商況は低調であるが、郊外では大型店の出店等が相次いでいる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)郊外地域に大型ショッピングセンターのオープンが相次いでおり、中心市街地内の商業地の顧客流出傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科４８４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,886 円／平米 10万8,721 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,650 円／平米 12万1,165 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,510 円／平米 15万3,762 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科４８４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,533 円／平米 12万778 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,817 円／平米 11万8,411 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,169 円／平米 13万6,105 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科４８４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万284 円／平米 13万3,179 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,573 円／平米 13万7,440 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,170 円／平米 14万2,720 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科４８４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,446 円／平米 10万7,266 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,261 円／平米 14万3,021 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,120 円／平米 15万2,473 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220120220 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科４８４９番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,484 円／平米 14万7,064 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,002 円／平米 15万2,083 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情