路線価 (2023) 長野県安曇野市穂高5952-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市穂高５９５２番２
価格時点	2023 年
駅名	穂高駅 から 110m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,439 円／坪 1平米 4万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、安曇野市内の商業地域又は商住混在地域が中心であるが、住宅地域も含まれる。需要者としては、店舗や併用住宅建設目的の事業者が想定されるが、一般住宅建設目的の個人も多い。商業目的の需要は減退傾向にあるが、周辺の住宅地域と価格水準が接近しているため、一般住宅建設目的の需要が多いものと認められる。画地規模や形状等の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯について一定の水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は安曇野市の既存商業地域と判定した。中でも穂高駅を中心とする市街地内の既存商業地域は特に代替競争関係が密接である。主たる需要者は地元の法人・商店主・個人事業者等が考えられるが、専ら自用の既存商業地であることに加えて周辺商圏への客足の流出、消費需要の減退傾向等から新規事業等の需要も皆無に等しく、駅前における事業用・店舗事務所用地の土地取引件数も極端に少ない。よって需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用目的の店舗・店舗併用住宅や住宅を所有する目的の取引が中心であり賃貸用の店舗等に対する需要は大きくはないが、収益価格は賃貸用店舗兼事務所を想定したもので、規範性がやや劣る。比準価格は、地理的に近接し、環境条件等が類似する類似地域における事例に基づくもので、実証的であり、規範性が高い。以上より、比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模な自用物件が支配的で、駅前にも拘わらず収益性が減退している商業地域である。相応期間を経過した物件がほとんどでテナント需要は弱く、結果収益性が低迷しており収益価格は総じて低位に査定された。規範性の高い取引事例も相対的に少ないものの、実証的で信頼度は高いと思料する。よって、複数の事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	穂高駅北東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模飲食店、小売店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市穂高５９５２番２
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	穂高駅に近接する既成商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型商業施設への顧客流出により繁華性は低迷しているが、住宅地としての利用も可能であるため、一定の需要は見込まれる。但し、住宅地としては価格水準が高目であることから、地価は下落傾向と予測する。 (2)駅前商業地に位置するも個人商店が多く、店舗の大型化・郊外化や周辺への分散化が進み、競争力に劣る感は否めない。但し周囲の宅地販売は堅調に推移し駅周辺でも高額取引が散見され下げ止まりの傾向が出始める。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万1,415 円 1平米 4万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,439 円 1平米 4万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地域は、大型商業施設との競合や観光客の減少により商況劣るが、利便性や住環境に優る地域は住宅地としての需要も見られる。 (2)顧客が市街地内商業地から郊外ロードサイドへ移行しており、既存の商業地域の繁華性は減退している。一方で背後の住宅需要は比較的堅調。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220420220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高５９５２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,471 円／平米 12万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,090 円／平米 12万5,926 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,024 円／平米 14万8,849 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高５９５２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,863 円／平米 11万5,257 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,552 円／平米 11万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,643 円／平米 15万896 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高５９５２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,299 円／平米 10万3,474 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,725 円／平米 11万8,107 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,633 円／平米 15万7,475 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高５９５２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,837 円／平米 12万1,783 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,336 円／平米 15万3,187 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220320220 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市穂高５９５２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,278 円／平米 11万17 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,625 円／平米 10万7,858 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,388 円／平米 14万6,747 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情