路線価 (2023) 長野県安曇野市豊科南穂高613-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 安曇野市長野県安曇野市豊科南穂高６１３番９
価格時点	2023 年
駅名	豊科駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,980万 円 (1460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,010万 円 (1460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安曇野市と隣接する松本市の路線商業地域と判定した。特に強い価格牽連性が認められるのは安曇野市内おいてである。需要者の中心は飲食店等の店舗用地を選好する県内外の投資家が多い。需給動向は新規出店が用地が多いので需要は堅調であるが、ＩＣ東方に新たなＳＣが開業してそちらに店舗移転する動きもある。それゆえここに来ての店舗の出入りがある。借地契約が多く需要の中心となる価格帯は規模、形状等の差異もあり判定困難。 (2) 同一需給圏は安曇野市及び松本市内の商業地域。特に幹線道路沿いに存する路線商業地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は店舗用地等の取得を求める県内外の事業者。需給動向は周辺で複合商業施設が出店するなどしており、近隣地域でも商業集積性は高まりを見せ、需給は引き締まっている。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等個別事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域の取引価格から比準して求めている。採用した取引事例は価格牽連性に富む安曇野市内の路線沿いで成立したもので、比準の過程も妥当で価格の精度は高いと思料する。一方、収益価格は標準地上に想定した建物を賃貸に供する想定だが、駐車場に敷地過半超を取られることから比準価格より低位に試算されたので実証性はやや劣る。以上より規範性に富む比準価格を標準とし、収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高いものと判断される。一方で収益価格はその地域の特性から駐車場スペースの確保が必要となるため、物件の個別性のほか敷地面積・形状により賃料水準にはかなりの幅が出るため、当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額をした。
交通
交通施設	豊科
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	441.6 坪 (1460 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の飲食店舗等が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安曇野市長野県安曇野市豊科南穂高６１３番９
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	25 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	安曇野市土地条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)安曇野ＩＣから豊科駅へ向かう県道沿いの飲食店を中心とした路線商業地域で、比較的新興のロードサイド商業地ゆえ路線として人気が高く、店舗の出店撤退を繰り返しながら現状で推移していくと予測する。 (2)周辺では大型店舗が開業し商業集積性が更に向上したエリア。ＩＣも周辺に存することから交通量も多く、他の郊外路線商業地域との競争でも優位性が認められ、需要は今後も比較的堅調に推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,349 円 1平米 4万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)商圏の郊外路線沿いへの移転が専らの地方都市にあって、新興路線商業地で交通アクセスも良好な地域ゆえ、店舗の新規出店は今後も継続すると思料 (2)コロナ禍終息傾向でも主要駅前飲食店での消費は依然回復途上。一方で郊外幹線道路沿いの飲食店はほぼ回復し不動産需給も引き締まっている。
地域要因
(1)安曇野インターチェンジ東方で新規ＳＣが開業した。同一路線沿いなので、今後の地域変化に期待が持たれている。 (2)郊外幹線道路沿いの飲食店での消費額は回復傾向。周辺では令和４年５月に大型商業施設あずみ野インターパークが順次開店している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520220 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科南穂高６１３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,533 円／平米 12万778 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,817 円／平米 11万8,411 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,820 円／平米 15万8,093 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820220 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科南穂高６１３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,436 円／平米 17万9,965 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,708 円／平米 18万865 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,205 円／平米 18万2,508 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520220 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科南穂高６１３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万634 円／平米 13万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	4万756 円／平米 13万4,739 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,052 円／平米 15万2,248 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	15.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620220 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科南穂高６１３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,250 円／平米 8万3,477 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,752 円／平米 15万1,256 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市土地条例
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220420220 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	安曇野市
地域	長野県安曇野市豊科南穂高６１３番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万172 円／平米 13万2,809 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,223 円／平米 12万6,365 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,384 円／平米 15万9,958 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	安曇野市条例：
特別な事情