路線価 (2023) 長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原3023-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 南佐久郡小海町長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１
価格時点	2023 年
駅名	小海駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	854万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	854万 円 (712 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小海町及び隣接する佐久穂町を含む住宅地域である。需要者は圏内の居住者、圏内に生活基盤を有する者が中心である。当該地域は佐久穂町との町境付近に所在し、国道１４１号への接続が良く八千穂高原ＩＣにも近いため町内では利便性が良い地域であるが、純農村的色彩を留めやや硬直的な地域特性を有し需給は弱含みである。更に、小海町自体が都市部から遠距離に位置し、総じて接近性、利便性が劣るため需給は元来弱く取引も少ない。 (2) 同一需要圏は町内を中心に佐久穂町・佐久市南部における住宅地域一円。集落内の需要者は地域内居住者が主であったが、中部横断道ＩＣ開設以降周辺に一般住宅が増えている。当該地域は佐久市商圏に属し、佐久市等への通勤者が多く人口流出が顕著となっているため、町は分譲地の開発を進めている。取引される敷地の規模が多様であり、かつ取引事例が乏しく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は純農村的色彩を留めやや硬直的な地域特性を有する地域であり、アパート等の収益物件はなく賃貸市場の形成は認められないことから収益還元法は非適用とした。比準価格は町内の取引が少ない中から対象標準地に近い類似地域の事例が採用でき、これを中心に決定したもので実証的で説得力を有する価格であるので、本件ではこれを標準として代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性を的確に反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小海駅北方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	215.4 坪 (712 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅、中規模一般住宅混在の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南佐久郡小海町長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小海町の北端で佐久穂町との町境付近に位置する農家集落地域。
街路	４．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１４１号の至近背後で八千穂高原ＩＣにも近いことから町内では利便性が良い地域であるが、純農村的色彩を留めやや硬直的な地域特性を有し、需給は弱く地価は下落基調で推移している。 (2)旧来の農家集落で格別の変動要因はなく当面現状維持と予測。町が中部横断道ＩＣ近くに開発した１９区画の分譲地は完売し、現在千代里信号近くに新たな分譲地を開発中。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小海町は南佐久圏域の中核であるが佐久市からは遠距離に位置し、総体的に接近性、利便性が劣るため需給関係は元来弱含みで推移している。 (2)小海町の人口は４，２２７人、生産年齢人口は２，０２６人と下落傾向で推移している。
地域要因
(1)国道１４１号の至近背後で八千穂高原ＩＣにも比較的近く町内では利便性が良いが、純農村的色彩を留めやや硬直的な地域特性を有し需要は限定的。 (2)特別な地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220120303 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡小海町
地域	長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,274 円／平米 4万3,884 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,797 円／平米 4万2,307 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,960 円／平米 3万9,540 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420303 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡小海町
地域	長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,838 円／平米 2万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,690 円／平米 3万8,647 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,702 円／平米 3万8,687 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡佐久穂町
地域	長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,644 円／平米 5万8,331 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,540 円／平米 4万1,457 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡佐久穂町
地域	長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万613 円／平米 6万8,147 円／坪
推定価格 平米 坪	2万324 円／平米 6万7,191 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,888 円／平米 4万2,608 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220420309 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡佐久穂町
地域	長野県南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,713 円／平米 4万5,335 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,455 円／平米 4万4,482 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,101 円／平米 3万6,700 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情