路線価 (2023) 長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原300-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 南佐久郡小海町長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１
価格時点	2023 年
駅名	小海駅 から 870m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	404万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	400万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小海町及び近隣の佐久穂町、佐久市の商業地域、商住混在地域である。需要者は小売店、飲食店等を営む地元の事業者が主体である。当該地域は役場農協等を核とした町の中心部に所在し、主要幹線である国道１４１号沿いの商業地域であるが小規模の店舗が中心である。近年は佐久市等の大型店舗への顧客の流出から衰退傾向で需要は顕在化し難い状況にある。取引がほとんどないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需要圏は町内商業地域を中心に南佐久郡・佐久市南部における商業地域―円、需要者は圏内の小売店、飲食店等の自営を行なう個人事業者が中心である。小海町が属する佐久市商圏中心寄りの商業地域への顧客の流出が止まらず、需給は引き続き弱含みである。営業の種別、敷地の規模が多様であり、また取引事例が乏しく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は小海町の商業地の取引事例がほとんどないため佐久穂町、佐久市の商業地の事例も採用した。地域要因格差の判定は適切に行い実証的で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は当該地域が自用の店舗が中心で賃貸市場は未成熟であり、試算過程には想定要素を含まざるを得ないことから精度はやや劣る。よって本件では、比準価格を重視し収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した資料は想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小海駅北方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南佐久郡小海町長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	180 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	町役場に近接する主要幹線沿いの商業地域。
街路	１３．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)役場等を核とした町の中心部に所在し、南佐久地方の主要幹線である国道１４１号沿いの商業地域であるが、小規模の店舗が中心で近年は佐久市等の大型店舗への顧客の流出により衰退傾向であり地価は下落が続いてる。 (2)町中心に店舗、公共公益施設が建つ地域であるが当面現状維持と予測。商況は停滞傾向にあり、地価は下落が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小海町は佐久圏域の中核である佐久市からは遠距離に位置し、総体的に接近性、利便性が劣るため需給は元来弱含みで推移している。 (2)小海町の人口は４，２２７人、生産年齢人口は２，０２６人と下落傾向で推移している。
地域要因
(1)町の中心部に位置する主要幹線沿いの地域であるが、小規模店舗が中心で町外への顧客の流出が顕著である状況から商業目的の需要は顕在化し難い。 (2)特別な地域要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520303 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡小海町
地域	長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,420 円／平米 4万7,673 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,328 円／平米 7万3,816 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,066 円／平米 7万6,256 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	南佐久郡佐久穂町
地域	長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,278 円／平米 8万3,569 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,756 円／平米 7万8,537 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,290 円／平米 7万6,997 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,301 円／平米 9万257 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,164 円／平米 8万9,804 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,870 円／平米 7万8,914 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,316 円／平米 10万6,837 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,706 円／平米 8万1,678 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211020217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,714 円／平米 8万1,704 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情