路線価 (2023) 長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原1052-142 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２
価格時点	2023 年
駅名	軽井沢駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (1295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (1295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円／坪 1平米 7万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南ヶ丘、南原と称される一円を中心に軽井沢駅から２～３ｋｍ内外の平坦地に及ぶ。需要者は首都圏の法人及び富裕層に属する個人であり、地元の買手は転売を目的とした業者に限られる。近隣地域周辺は人気が高く、首都圏からの厚い有効需要に支えられて地価上昇が続いている。コロナ禍が新たな需要を呼び込んだ面があり、高値事例も見られる。取引の規模は１０００㎡強が多いが、地積、単価ともバラツキが大きく、中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は国道１８号と同国道軽井沢バイパスとの狭間の南ヶ丘・南原の別荘地域を中心として、その周辺の中級別荘地域一帯である。需要者は首都圏在住の企業経営者等の高額所得者層、保養施設を目的とした企業等である。南ヶ丘・南原は旧軽井沢に次いで人気の高い別荘エリアで利便性も良いため近年需要は旺盛に推移しており、地価の上昇傾向が強い。各取引価格には幅があり、標準的な価格帯の把握は難しい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 個人別荘、法人保養所等の自用物件が圧倒的中心をなしており、賃貸別荘などの収益物件はほとんど見られない。また、取引に際しては品等、眺望、植生、安全性等快適性に関連する要因が重視され、収益性は選択指標には入ってこないため、収益価格は試算しなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心にしながらも、軽井沢町における他の地価公示標準地の対前年変動率、価格バランスに充分留意して上記のとおり決定した。 (2) 南ヶ丘地区の取引が少ないので比準価格は南原の別荘地等の類似性の高い別荘地の事例を採用し、要因格差の判定を適切に行って求めた実証的で市場性を反映した価格であり説得力を有する。又、当該地域は別荘地で別荘・保養所の自用目的の取引が支配的であり、賃貸物件は見られず、加えて町の行政的規制により採算の合う賃貸用建物の想定は困難であるので収益還元法は適用せず、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	軽井沢駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	391.7 坪 (1295 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模別荘のほか保養所も散在する別荘地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２
標準地の範囲
東	180 m
西	130 m
南	120 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	別荘ないし保養所用地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	48 m
面積	1300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平地林に個人別荘、法人保養所等が散在する別荘地「南ヶ丘別荘地」。
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	自然保護対策要綱
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)品等の高い純化された別荘地域。各所で別荘、保養所の建築が進んでおり、堅調な展開が継続。南ヶ丘の人気は高く、地価上昇が続くと思われる。 (2)南ヶ丘・南原は旧軽井沢に次いで人気が高い別荘エリアであり、利便性も良好で品等も良い事から需要は旺盛で地価は上昇傾向が続いているが、一時の突発的な高値取引は減少して概ね安定的に推移して居る。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘ないし保養所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 12.6 ％
2022年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万2,827円 1平米 7万9,500円
前年から次年への変動率 11.2 ％
2019年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口総数ほぼ横這い。生産年齢人口は減少傾向。コロナ禍によってリモートワーク移住など新たな需要が生じ、その流れが継続している。 (2)旧軽井沢の旺盛な別荘需要が周辺地域に波及し、又、近年は町内への移住者が増加傾向である状況等から軽井沢町の全体的需要は堅調である。
地域要因
(1)近隣地域の利用状況に特に変化はないが、南ヶ丘、南原一円の人気は高く、首都圏富裕層の需要が厚い。 (2)南ヶ丘・南原の別荘地域は旧軽井沢に次ぐ人気の高い別荘エリアであり、旧軽井沢の高級別荘地の供給が限られている状況も影響し需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,959 円／平米 25万7,732 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,196 円／平米 27万8,352 円／坪
標準価格 平米 坪	8万493 円／平米 26万6,110 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,529 円／平米 24万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,082 円／平米 27万4,669 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,262 円／平米 27万8,570 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,300 円／平米 27万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,572 円／平米 22万87 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,960 円／平米 22万1,370 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,054 円／平米 25万4,741 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	6.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,143 円／平米 21万2,057 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,633 円／平米 22万6,901 円／坪
標準価格 平米 坪	8万179 円／平米 26万5,072 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220320321 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,291 円／平米 23万8,994 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,708 円／平米 24万3,679 円／坪
標準価格 平米 坪	8万205 円／平米 26万5,158 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情