路線価 (2023) 長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊1184-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
価格時点	2023 年
駅名	中軽井沢駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (715 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (715 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は軽井沢町を東西に横断する国道１８号軽井沢バイパス以南の別荘地域。需要者の中心は首都圏在住の所得水準の比較的高い個人、会社経営者等であり、近年は移住者も増加している。当該地域は塩沢湖や風越公園に近く、周辺に風越学園が開校した事が相乗し選好を高めたがやや落ち着きつつ有る。別荘目的の他に移住目的の需要も顕在化し堅調に推移している。規模や個別の要因等により取引価格は区々であり需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は軽井沢町内に所在する別荘地域、特に軽井沢南部の発地地区別荘地に強い代替競争関係が認められる。最終需要者は首都圏の個人あるいは法人で、地元の買手は転売目的の業者がほとんどである。多くは別荘建築を購入目的としており、単なる資産保有目的での取得は僅少。新型コロナの影響及びテレワークの社会的認知を受けて付近に対する需要は底堅い。需要の中心となる価格帯については、規模、立地条件等個別格差が大きく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一近隣を含む軽井沢町南部の類似地域の事例を基に試算し信頼性の高い説得力を有する価格が求められた。又、当該地域は分譲別荘地でありアパート、貸し別荘等の収益物件はなく、自用目的の取引が主体であり居住の快適性、自然環境等が重視されて価格が決定される傾向にあることから収益還元法は適用せず、比準価格を標準として周辺の標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地を含む地域は、軽井沢南部に位置するやや価格帯の低い別荘地域である。専ら自用の戸建別荘としての利用が最有効使用と判定され、また貸し別荘等の適正な賃貸事例は入手し難いことから収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格の試算にあたっては同一需給圏内の類似地域から最新かつ価格牽連性の高い事例を収集でき補修正も適正に行われているため規範性は高い。よって比準価格を標準とし市場の動向を検証のうえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中軽井沢
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	216.3 坪 (715 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模別荘が見られる大規模分譲別荘地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	23.6 m
奥行き	30 m
面積	715 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	軽井沢町の南部で塩沢湖や風越公園等に近い大規模分譲別荘地。
街路	５．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	自然保護対策要綱
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)軽井沢町の南部で塩沢湖や風越公園等に近く、周辺に風越学園も開校し近年選好度を高めたが一服感もリやや落ち着きを取り戻しつつ有るが、基調的には増加傾向で需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。 (2)首都圏需要が広範に及び、周囲に高値事例も見られる。新型コロナの影響により移住目的の需要が増え、引き合いが強く地価は今後も上昇が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 6.4 ％
2019年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧軽井沢の旺盛な別荘需要が周辺地域に波及し、又、近年は町内への移住者が増加傾向である状況等から軽井沢町全体に需要は堅調である。 (2)新型コロナの影響により移住目的の需要が増加し、別荘地、戸建住宅地ともに価格は上昇傾向。
地域要因
(1)塩沢湖、風越公園等に近く交通利便性等も良いことから移住目的の需要も顕在化し、需要は比較的堅調に推移している。 (2)特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因による変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,231 円／平米 6万3,578 円／坪
推定価格 平米 坪	2万154 円／平米 6万6,629 円／坪
標準価格 平米 坪	2万154 円／平米 6万6,629 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,781 円／平米 7万8,620 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,637 円／平米 8万1,450 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,678 円／平米 6万5,055 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,149 円／平米 8万9,755 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,452 円／平米 9万4,062 円／坪
標準価格 平米 坪	2万875 円／平米 6万9,013 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,113 円／平米 4万9,964 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,189 円／平米 5万215 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,275 円／平米 6万3,723 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220820321 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,178 円／平米 6万96 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,287 円／平米 6万457 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,392 円／平米 6万4,110 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情