路線価 (2023) 長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原308-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外
価格時点	2023 年
駅名	軽井沢駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4億8,300万 円 (3656 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億8,600万 円 (3656 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は旧軽井沢の町内随一の別荘地域である。同一需給圏は町内の高級別荘地域を中心に関東甲信越の別荘地域を含む圏域。需要者は首都圏を中心とする法人及び個人の富裕層である。金融危機以降需給関係は逆転し、一時需要は減少した。平成２４年頃より回復傾向が顕著となり、近年はリモート需要も加わり、有効需要は旺盛であるが供給は少ない。取引規模は２千㎡～１万㎡程度、総額が２億～１０億円程度と分布幅が大きく、中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は軽井沢駅から２ｋｍ内外の平坦地に及び、旧軽井沢と称される別荘地域により強い代替競争関係が作用する。需要者は首都圏の法人及び富裕層に属する個人であり、地元の買手は転売を目的とした業者に限定される。近隣地域周辺は高級別荘地として人気が高く、首都圏の厚い有効需要に支えられて地価上昇が続いている。高値事例も見られ、市場は強気である。取引の規模は２千～１万㎡、総額は２～１０億円と分布幅が広く、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の土地取引であり、共同住宅に対する規制が厳しくかつ著名な別荘地域としての環境に適合しないため収益物件は見られない。試算価格を検討するにあたっては、全国的に知名度の高い町内別荘地の中でも品等に優れた対象地の稀少性による旺盛な需要を踏まえ、市場での取引を基に得られた精度の高い比準価格を標準としながら、他の標準地価格からのバランスも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 別荘、保養所等の自用物件が中心をなしており、賃貸別荘などの収益物件はほとんど見られない。また、取引に際しては品等、安全性、植生、眺望等快適性に関連する要因が重視され、収益性が選択の指標に入ることはないため、収益価格は求めなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心にしながらも、軽井沢町における他の地価公示標準地の対前年変動率、価格バランス、単価と総額との関連性に充分留意して上記のとおり決定した。
交通
交通施設	軽井沢駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	1105.9 坪 (3656 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	保養所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大規模別荘、保養所が見られる別荘地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	70 m
面積	3500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	平地林に品の良い別荘、保養所等が散在する純化された別荘地域
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	自然保護対策要綱
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)著名な別荘地域として今後も現状維持と予測される。土地は平成２０年の金融危機で需要は激減した。平成２４年以降需要は回復傾向にあり、日銀による金融緩和等の影響もあり需要は旺盛。地価も強含み。 (2)純化された高品等の別荘地域。一円各所で別荘、保養所等の建築が進んでおり、今後も堅調な推移が見込まれる。首都圏需要が強く、地価上昇が続くと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 10.9 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 11.8 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)首都圏を中心に知名度の高い別荘地の有効需要は旺盛であり地価は上昇傾向にあるが供給は限定的である。 (2)町の人口総数ほぼ横這い。生産年齢人口は減少傾向。コロナ禍によってリモートワーク移住など新たな需要が生じ、その流れが継続している。
地域要因
(1)全国的にも著名な別荘地として旺盛な需要。優良物件への需要増に加え、避暑地としての相対的な稀少性。 (2)地域要因に特段の変化はない。高級別荘地に対する首都圏法人個人の需要は引き続き多い。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。南側の側道によるセットバックについては価格への影響はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,444 円／平米 40万8,106 円／坪
推定価格 平米 坪	13万635 円／平米 43万1,879 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,675 円／平米 44万5,236 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,959 円／平米 25万7,732 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,196 円／平米 27万8,352 円／坪
標準価格 平米 坪	12万625 円／平米 39万8,786 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,211 円／平米 59万9,084 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,896 円／平米 64万1,020 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,365 円／平米 51万3,637 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,414 円／平米 38万4,865 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,563 円／平米 41万1,805 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,795 円／平米 44万2,326 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220920321 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万50 円／平米 23万1,585 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,553 円／平米 24万3,166 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,052 円／平米 43万6,564 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情