路線価 (2023) 長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向1398-91 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１
価格時点	2023 年
駅名	軽井沢駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,350万 円 (1655 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,330万 円 (1655 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は軽井沢町を東西に横断する国道１８号軽井沢バイパス以南の別荘地域。需要者の中心は首都圏在住の所得水準の比較的高い個人、会社経営者等である。当該地域は軽井沢町南東部を南北に縦断する幹線背後でゴルフ場に近接した別荘地域であり、交通利便性が良く大型商業施設等への接近性も比較的良いため選好を高めており需要は比較的堅調である。規模や個別の要因等により取引価格は色々であり需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は軽井沢町内に所在する中級程度の別荘地域。需要者の中心は首都圏在住の所得水準が比較的高い個人、会社経営者等である。新型コロナの影響及びリモートワークの社会的認知により移住目的の需要が増加し、地価を押し上げている模様。地域の中心を貫通し高速ＩＣ～軽井沢駅を結ぶ県道背後に位置する利便性の良い当地域は、需要が堅調で地価は上昇傾向にある。規模や環境等により取引価格は区々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は軽井沢町南部の別荘地域で自用の別荘が中心であり、アパートや貸し別荘等の賃貸物件は見られず賃料資料の収集も困難であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は軽井沢バイパスの南背後に所在する類似性の高い別荘地域の事例を基に求めた実証的で市場性を反映した価格である。居住の快適性、自然環境等が価格決定の主な要因となる別荘地域であるので、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地を含む地域は、軽井沢南部に位置する品等が中程度の別荘地域であり、賃貸あるいは事業用として収益の用に供することは想定し難く、専ら自用の戸建別荘としての利用が最有効使用と判定されるため収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格の試算にあたっては同一需給圏内の類似地域から最新かつ価格牽連性の高い事例を収集でき補修正も適正に行われているため規範性は高い。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ決定した。
交通
交通施設	軽井沢駅南西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	500.6 坪 (1655 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	別荘
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模別荘、保養所等が見られる別荘地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	45 m
面積	1600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	軽井沢町南部に所在する幹線背後の平坦部の別荘地域。
街路	５．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	自然保護対策要綱
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)軽井沢町南東部を南北に縦断する幹線の西背後でゴルフ場に近接する別荘地域であり、交通利便性等が良く需要は比較的堅調に推移しており地価は強含みである。 (2)新型コロナの影響により移住目的の需要が高まり、地価上昇、品薄の状況で追分や発地地区等の周辺部に需要が拡大。特に当地は軽井沢ＩＣと中心部を結ぶ幹線道路背後で利便性が良く需要が堅調。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧軽井沢の旺盛な別荘需要が周辺地域に波及し、又、近年は町内への移住者が増加傾向である状況等から軽井沢町全体に需要は堅調である。 (2)新型コロナの影響により移住目的の需要が増加し、別荘地、戸建住宅地ともに価格は上昇傾向。
地域要因
(1)町南東部を縦断する幹線背後で交通利便性等が良く、近年需要は増加傾向である。 (2)特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因による変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,143 円／平米 9万6,347 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,772 円／平米 9万8,426 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,565 円／平米 11万966 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,391 円／平米 9万7,167 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,744 円／平米 9万8,334 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,508 円／平米 10万4,165 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,149 円／平米 8万9,755 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,452 円／平米 9万4,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万528 円／平米 10万926 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万690 円／平米 13万4,521 円／坪
推定価格 平米 坪	4万690 円／平米 13万4,521 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,841 円／平米 10万8,572 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210920321 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,763 円／平米 10万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,463 円／平米 11万3,935 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,979 円／平米 10万9,029 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情