路線価 (2023) 長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原1151-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４
価格時点	2023 年
駅名	軽井沢駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,430万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,510万 円 (442 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は軽井沢駅周辺から軽井沢本通り沿い及び旧軽井沢銀座商店街を中心とした商業地域。需要者は小売、飲食業を営む地元の事業者、観光シーズンを中心に営業する首都圏に基盤をもつ企業等である。旧軽井沢の旺盛な別荘需要を背景に、当該地域も店舗の他、マンション、ホテル等の多用途での利用が見込めることから有効需要者は多いものと思料される。個々の取引実態は個別の事情により価格の幅があり需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は軽井沢全域に及び、軽井沢駅から徒歩圏の商業地域により強い代替競争関係が働く。需要者は飲食業、小売り業等を営む首都圏の法人個人が中心で、規模によりホテル、マンション需要もある。軽井沢駅南側に展開するショッピングプラザ、旧軽井沢銀座との間に位置し付近の商況は厳しいが、メイン通りとして人気が根強く、有効需要層が厚い。付近において散発的に見られる取引にはかなりの高値もあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は観光地における商業地域であり、夏季の観光シーズンを中心に営業する店舗が主体であることから年間を通した適正な賃料水準等の把握が難しく、収益価格は試算過程に想定要素を含むため信頼性はやや劣る。一方、比準価格は類似性を有する商業地、混在地の事例を基に試算した実証的で市場の実態を反映した価格であるので、本件では比準価格を中心に収益価格を関連づけて単価と総額の関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した数値はデータに基づくものの想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	軽井沢
距離	880 m
土地の状態
土地面積	133.7 坪 (442 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡軽井沢町長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	22 m
面積	440 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	軽井沢駅前から旧軽井沢銀座に至る県道沿いの商業地域。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	自然保護対策要綱
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧軽井沢銀座に至る軽井沢本通り沿いの商業地域であり、旧軽井沢の旺盛な別荘需要を背景に店舗、マンション、ホテル用地等の多用途での利用が見込めることから有効需要者は多く地価は強含みで推移している。 (2)春から秋にかけ、首都圏からの観光客等で賑わうメイン通り沿いの商業地域。軽井沢駅南側の商業エリア、旧軽井沢銀座との競争は激しいものの、有効需要に支えられ、地価は当面上昇傾向が継続すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧軽井沢の旺盛な別荘需要を背景とし、ホテル、マンション用地としての需要も見込める商業地であり、地価は上昇傾向にある。 (2)店舗のほかマンションやホテル用地としての用途もあり、需要は幅広く旺盛で、地価は上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)コロナ禍における行動制限等が解除され、観光客が戻りつつあり商況の改善が期待されている。 (2)県道旧軽井沢軽井沢停車場線の整備が進行中。
個別的要因	(1)個別的要因による変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,803 円／平米 38万9,457 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,751 円／平米 40万5,815 円／坪
標準価格 平米 坪	17万251 円／平米 56万2,850 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220920321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,430 円／平米 79万8,168 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,776 円／平米 81万2,535 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,690 円／平米 58万4,137 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,340 円／平米 87万3,908 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,649 円／平米 90万7,990 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,627 円／平米 57万705 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,195 円／平米 45万3,567 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,030 円／平米 51万2,529 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,583 円／平米 57万7,171 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211120321 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字東野沢原１１５１番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,978 円／平米 74万7,083 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,147 円／平米 78万702 円／坪
標準価格 平米 坪	17万503 円／平米 56万3,683 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情