路線価 (2023) 長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添1728-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡御代田町長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２
価格時点	2023 年
駅名	御代田駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	589万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	589万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円／坪 1平米 1万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御代田町全域に及び、小諸市、佐久市、軽井沢町の一部を含む。特に代替競争関係が強く作用するのは、近隣地域から５００ｍ内外の郊外型住宅地域である。需要者は御代田町居住の一次取得者で、町内あるいは佐久市、小諸市の企業への通勤者を主とする。中小の開発地、売り希望地が一円各所に散在するが、有効需要層が次第に厚くなってきている。土地は５００～８００万円程度が需要の中心であるが、高低の幅がある。 (2) 同一需給圏は御代田町の中心市街地周辺から郊外にかけての住宅地域一帯である。需要者は御代田町内の居住者、近隣の佐久市等への通勤者が中心である。御代田町は佐久市や軽井沢町方面へのアクセスが良く、中心市街地周辺は利便性が比較的良好で地価水準も低廉であることから住宅適地として選好され、人口は微増傾向にある。当該地域でも、実需が認められ地価も上昇基調にある。又、需要の中心となる価格帯は土地で５００～１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等もみられるが、家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重視し収益価格は参考に止め、市場動向の検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が主体で自用目的での需要が中心の地域であり、収益価格は共同住宅を想定して求めたが、地価に見合う賃料が得られないため低位に求められた。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、周辺類似地域の住宅地の取引事例を基に試算した実証的で信頼性に優る比準価格を中心に、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御代田駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡御代田町長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	21 m
面積	307 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周囲に農地等も残る郊外型の住宅地域。南西向き緩傾斜地勢。
街路	基準方位　北　４．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)御代田町は人口が増加している県内では数少ない自治体のひとつであり、子育て環境の整備等移住定住政策に力を入れている。開発余地は多いが有効需要層が厚く、地価は底堅く推移するものと予測する。 (2)御代田町は佐久市や軽井沢町方面へのアクセスが良く、中心市街地周辺は利便性が比較的良好で地価水準も低廉であることから住宅適地として選好され、人口は微増傾向にあり、需給は比較的堅調で地価も上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総人口は緩やかではあるが上昇傾向にあり、居住環境の良好な住宅地及び一般住宅・別荘の混在地等では需要が増加している。 (2)軽井沢町では都心の好調な不動産市況が波及し別荘需要が堅調で、地価も上昇基調にあり、御代田町でもそれらの影響を受け一部で上昇に転じている。
地域要因
(1)特記すべき地域要因の変動はない。 (2)市街地周辺の既成の住宅地域であり、利便性が比較的良好で地価も低廉である等、実需が認められ地価も上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準画地に比して方位が優る以外は特に大きな変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220420323 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,115 円／平米 4万9,970 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,866 円／平米 4万9,147 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,825 円／平米 5万8,929 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,660 円／平米 6万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	2万97 円／平米 6万6,441 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,569 円／平米 6万4,695 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720323 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,023 円／平米 6万2,890 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,254 円／平米 6万3,654 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620323 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,296 円／平米 5万569 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,855 円／平米 4万9,111 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,963 円／平米 5万9,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220420323 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,849 円／平米 5万5,703 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,717 円／平米 5万5,266 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,762 円／平米 6万2,027 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情