路線価 (2023) 長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側2350 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡御代田町長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
価格時点	2023 年
駅名	御代田駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	562万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	562万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象不動産の近隣地域は農家集落的色彩が濃いが、農家集落は個別性が強く代替競争関係は希薄であり、価格はむしろ低廉な価格帯の住宅地の影響を受けると考えられるため、同一需給圏は御代田町内の既成住宅地域を含め広域的に把握した。需要者は御代田町の居住者が大半で、地縁的選好性が色濃い。一次取得者層は、より利便性快適性に優れる郊外型新興住宅地域を志向する傾向が強く、古くからの地域は敬遠されがちであり需要の中心は把握し難い。 (2) 同一需給圏は御代田町の農家集落地域で、需要者は圏内の居住者、圏内に生活基盤を有する者が主体である。市街地周辺の利便性の良好な住宅地、居住環境の良好な住宅・別荘の混在地では需給が堅調で地価も上昇基調にあるが、旧来からの農家集落では需給は弱含みで地価も概ね横這い、若しくは下落基調で推移している。当該地域でも、需給は弱含み地価も概ね横這いで推移している。又、需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等は少なく、また家賃水準も低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は戸建住宅の自己使用目的の取引が中心の地域であり、収益価格はアパートを想定して求めた理論的な価格であるが想定要素も含むため精度はやや劣る。比準価格は町内における農家集落、既存集落等の事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格が求められた。よって本件は信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御代田駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	122.2 坪 (404 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡御代田町長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
標準地の範囲
東	200 m
西	80 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	27 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧北国街道沿いを中心とする古くからの住宅地域。南西向き傾斜地。
街路	基準方位　北　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域は新興地への転出志向なども受けて地価は弱含みで推移してきたが、居住環境の良好な地域の価格が上昇に転じた影響を受け場所によっては下げ止まり傾向になるものと予測する。 (2)市街地周辺の利便性の良好な住宅地、居住環境の良好な住宅・別荘の混在地では需給が堅調で地価も上昇基調にあるが、旧来からの農家集落では需給は弱含みで地価も概ね横這い、若しくは下落基調で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総人口は緩やかではあるが上昇傾向にあり、居住環境の良好な住宅地及び一般住宅・別荘の混在地等では需要が増加している。 (2)軽井沢町では都心の好調な不動産市況が波及し別荘需要が堅調で、地価も上昇基調にあり、御代田町でもそれらの影響を受け一部で上昇に転じている。
地域要因
(1)特記すべき地域要因の変動はない。 (2)旧来からの農家集落地域であり、需給は弱含み地価も概ね横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準画地と比較して特に際立った個別的要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620323 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,167 円／平米 4万224 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,919 円／平米 3万9,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,751 円／平米 4万8,767 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,361 円／平米 4万4,171 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,153 円／平米 4万3,484 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,647 円／平米 4万8,423 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420323 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,916 円／平米 3万9,394 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,940 円／平米 3万9,474 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,092 円／平米 4万3,282 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920323 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,260 円／平米 4万532 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,169 円／平米 4万3,537 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情