路線価 (2023) 長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢2422-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北佐久郡御代田町長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５
価格時点	2023 年
駅名	御代田駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	248万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	247万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,890 円／坪 1平米 2万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需要圏は御代田町全域に及び隣接する小諸市、佐久市、軽井沢町の一部を含む。御代田駅を中心とした商業地域と御代田町内の幹線沿線地域により強い代替競争関係が働く。需要者は小売り業、理美容等個人向けサービス業、飲食業等を営む地元の法人ないしは個人が中心。顧客流出などから潜在的供給圧力が強い一方、商業地需要は細く、地価は一貫して下落基調にある。偶発的散発的に見られる取引事例の価格は区々で、需要の中心となる価格帯は把握出来ない。 (2) 同一需給圏は御代田町を中心に近隣の佐久市、小諸市の商業地域、住・商混在地域である。需要者は小売、飲食業を営む地元の事業者が中心である。佐久平駅周辺、佐久ＩＣ周辺、及び幹線町道御代田佐久線沿いにおける大型商業施設への顧客の流失傾向が顕著であり、御代田駅前の旧来からの商店街である当該地域では空店舗が多く衰退の一途を辿っている。なお、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した資料は想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用の低層店舗等が中心で賃貸市場が未成熟であり、地域全体の衰退が顕著で適正な賃料水準の把握が困難なことから試算過程に想定要素を含み信頼性はやや劣る。比準価格は御代田町の他、小諸市の路線沿いにおける実際の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場性を反映した価格が求められた。よって本件は比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御代田駅南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	26.3 坪 (87 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空き店舗が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北佐久郡御代田町長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	御代田駅を中心に展開する商業地域。
街路	１８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)御代田駅前の既成商業地域であるが、郊外型店舗への顧客流出が続き、人通りは常に少ない。有効需要は細く、商況不振などから地価は今後も下降トレンドを辿ると予測する。 (2)御代田駅前の旧来からの商店街である。佐久平駅周辺、佐久ＩＣ周辺、及び当該地域より西方の幹線沿いに存する大型商業施設への顧客の流失傾向が顕著であり、当該地域は空店舗が多く衰退の一途を辿っている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,205 円 1平米 2万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐久平駅周辺の大型店舗への顧客の流出傾向が顕著であり、御代田駅前の既成商業地域は衰退の一途を辿っている。 (2)御代田町では中心市街地内、及びその周辺の住宅地の需給は比較的堅調であるが、商業地の需要は依然として弱含みで推移している。
地域要因
(1)特記すべき地域要因の変動はない。 (2)佐久平駅周辺、佐久ＩＣ周辺、幹線町道御代田佐久線沿いの大型店舗への顧客の流失傾向が顕著であり、当該地域は空店舗が多く衰退が著しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地による利便性の他は個別的要因による市場性の大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210720323 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,197 円／平米 7万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,858 円／平米 7万8,875 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,024 円／平米 10万5,871 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,552 円／平米 4万1,497 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,477 円／平米 4万1,249 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,994 円／平米 7万9,324 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720323 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,178 円／平米 7万14 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,220 円／平米 8万3,377 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,917 円／平米 9万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,864 円／平米 9万2,118 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,052 円／平米 8万9,434 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,290 円／平米 8万6,915 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	26.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情