路線価 (2023) 長野県諏訪郡下諏訪町字上町5525-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 諏訪郡下諏訪町長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
価格時点	2023 年
駅名	下諏訪駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	717万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	719万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円／坪 1平米 3万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下諏訪町全域の住宅地域である。需要の中心は町内に居住者する３０～４０代の一次取得者が中心であり、近隣市町村からの転入はほとんどみられない。下諏訪駅には比較的近いものの居住者の高齢化及び人口減が進んでいるため土地需要は減少しており、又住居が密集しているため開発適地も少なく、土地取引件数は低位で推移している。土地のみの中心価格帯は２００㎡前後の画地で総額で７００万前後であり、新築の戸建物件はほとんど見られない。 (2) 同一需給圏の範囲は、下諏訪町を含む諏訪地域に所在する住商混在地域を含む住宅地域である。需要の中心は、町内に居住する一次取得者等が中心である。地域では、居住者の高齢化及び人口減少が進んでいるが、住宅が密集しているため開発適地も少なく、一定の価格帯での取引が認められる。市場の中心価格帯は土地で８百万円前後、新築戸建住宅で３０百万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町の中心部に近く駅との接近性も良好なため周辺には規模の小さいアパートも存在するが、国道の四ツ角商店街の地盤沈下に伴い中古アパートは空室も目立ち、賃料の低下傾向から土地価格に見合う賃料を得ることは難しく、新規投資はほとんど見られない。地域は戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心であることから、現実の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下諏訪駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ交通至便な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諏訪郡下諏訪町長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は国道２０号背後の既成住宅地域で、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ。熟成度も高く、新たな開発余地も乏しいことから地域要因に大きな変化はないが、高齢化と人口減が進行し地価は下落傾向にある。 (2)当該地域は国道２０号背後の、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で、地域要因に格別の変動はみられない。地価水準は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,595 円 1平米 3万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,595円 1平米 3万9,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は減少傾向、世帯数はほぼ横ばい傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。下諏訪町の人口は減少傾向で、利便性により需要は二極化している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)下諏訪町の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価水準は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920361 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,626 円／平米 12万7,698 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,352 円／平米 12万6,792 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,135 円／平米 12万9,380 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420361 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万832 円／平米 10万1,931 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,865 円／平米 9万8,734 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,887 円／平米 12万8,560 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420361 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,975 円／平米 16万1,911 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,679 円／平米 15万7,627 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,799 円／平米 13万1,575 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520361 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,371 円／平米 14万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,277 円／平米 14万3,074 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,709 円／平米 12万7,972 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220620361 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡下諏訪町
地域	長野県諏訪郡下諏訪町字上町５５２５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,662 円／平米 15万7,571 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,376 円／平米 15万6,625 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,186 円／平米 12万9,549 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情