路線価 (2023) 長野県諏訪郡富士見町落合字南原山9984-439 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 諏訪郡富士見町長野県諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
価格時点	2023 年
駅名	富士見駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	481万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	481万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円／坪 1平米 2万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士見町全域の住宅地域であり、特に富士見駅周辺の利便性の高い住宅地域に強い代替性が認められる。需要の中心は富士見町及び周辺市町村に居住する３０代～４０代の第一次取得者。対象地域は駅への接近性に優れるものの、最寄商店街の衰退により当該地域の不動産需要は細っており、地価の下落率についても同様の傾向で推移している。需要の中心の価格帯は、土地について５００万円を前後しているが、周辺の建売件数は少ない。 (2) 同一需給圏は、富士見町内の住宅地域で、特に中心部及びその周辺の住宅地域に強い代替関係が認められる。需要者は、富士見町の居住者を主として、町外の諏訪エリアの企業への通勤者もみられる。需給動向については、近時の新型コロナの影響等により駅前商店街の商況は停滞し、人口減少や高齢化率の上昇等もあり駅南側の宅地需要は引き続き弱含みである。需給の中心となる価格帯は、個別性にもよるが土地のみで総額５００～７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺地域に存する住宅地の取引事例を中心に求めたもので、実証的であり、規範性が高い。周辺にはファミリー向けのアパートも散見されるが、地主による節税対策のものがほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた。土地取引は自用目的が中心であることから、規範性に優れる比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には共同住宅も散見されるが、近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益物件建築を目的とした土地取引は稀である。従って、新規に賃貸共同住宅の建築を想定して試算した収益価格はやや信頼性を欠く。当地域は自用利用が目的の取引が主であることから、現実の取引市場にて行われた取引事例を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士見駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諏訪郡富士見町長野県諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	13 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)富士見駅に程近い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地価は町全体の人口減少、高齢化、地方景気の停滞などから今後も下落を予測する。 (2)駅に近く交通接近性は認められるものの、駅周辺の住宅地から商業施設にも近く利便性の高い役場上の住宅地に需要のシフトが見られるため、住宅地需要は弱含み。当面は地価の下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士見町の人口は減少傾向であり高齢化率は県平均を大きく上回っている。町は積極的に移住誘致政策を進めているが住宅地需要は依然低迷している。 (2)人口は微減で推移しておりの減少率は県平均を下回っている。高齢化率は県平均より高い傾向にある。
地域要因
(1)徒歩圏内にある旧来の商店街の繁華性が衰えるとともに、当該住宅地域の利便性も劣りつつある。町の高齢化率の上昇も影響し宅地需要は弱含み。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620362 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,607 円／平米 6万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,857 円／平米 6万2,341 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,870 円／平米 6万5,690 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211020362 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,306 円／平米 4万3,990 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,066 円／平米 4万3,196 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,097 円／平米 5万9,829 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220362 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,863 円／平米 6万5,667 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,421 円／平米 7万818 円／坪
標準価格 平米 坪	2万558 円／平米 6万7,965 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210520362 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町落合字南原山９９８４番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,065 円／平米 6万9,641 円／坪
推定価格 平米 坪	2万543 円／平米 6万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,848 円／平米 6万5,617 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情