路線価 (2023) 長野県諏訪郡富士見町富士見字一ノ沢3586-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 諏訪郡富士見町長野県諏訪郡富士見町富士見字一ノ沢３５８６番８外
価格時点	2023 年
駅名	富士見駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	709万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	709万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士見町のほか諏訪地域の小売商店等が含まれる商業地域である。需要者は同一需給圏の既存商業者及び地縁的選好性を持つ者が中心で、特に富士見駅を最寄駅とする商業地、混在住宅地に強い代替関係が認められる。需給動向は駅前商店街の地盤沈下、経営者の高齢化、後継者不足により供給圧力が強く、商業地の需要は弱含みである。取引価格は背後の住宅地の影響を受け、又、取引事情により価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は広域的には富士見町及び茅野市内の商業地域であるが、特に富士見駅周辺の商業地域に強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は、近隣地域や富士見町内に地縁を有する地元の事業主等にほぼ限定される。既存商店街の商圏は狭く、更に新型コロナの影響等により商況は厳しい状態が続いており、有効需要は非常に弱い。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引事例数が僅少かつ個別性や取引事情が強く反映されるため、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層の小売店舗、店舗併用住宅が混在する既存の商業地域である。新規商業用不動産投資はほとんどなく、稀にある賃貸案件も廃業した店舗を改造したもので、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低いことから、収益価格の信頼性は低い。よって、取引市場価格を反映した実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗併用住宅が多く、テナントビルを賃借して事業を行おうとする商業者はほとんど見られず、新規テナントビルの供給もほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であり、賃貸を想定して求めた収益価格の規範性は低い。また、不動産取引は自己利用目的のものが大半であることから、現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士見駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諏訪郡富士見町長野県諏訪郡富士見町富士見字一ノ沢３５８６番８外
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	31 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地方景気の停滞、町内の人口減少、富士見駅北側の大型商業施設への顧客流出等を要因として当該地域の繁華性は衰退している。今後も商況不振などから地価は下落基調を予測する。 (2)駅周辺の従来からの既存商店街であるが、役場北側の商業施設等に顧客が流出しており、廃業等地盤沈下が進行しつつある。地価は今後も暫く下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士見町の人口は減少傾向であり高齢化率は県平均を大きく上回っている。地方景気は停滞感が強く、商業地の土地需要は依然低迷している。 (2)景気動向は持ち直しの動きが見られるも引き続き新型コロナ感染症再拡大や物価上昇による個人消費への影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)富士見町内で日用品等を扱う商業の中心は役場北側のあぐりモールふじみ及び西友付近に移り、駅前商業地は衰退傾向が増しており、商況は厳しい。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210820362 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町富士見字一ノ沢３５８６番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,183 円／平米 7万31 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,451 円／平米 7万917 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,321 円／平米 8万405 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620362 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町富士見字一ノ沢３５８６番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,607 円／平米 6万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,857 円／平米 6万2,341 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,369 円／平米 9万482 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120362 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町富士見字一ノ沢３５８６番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,517 円／平米 7万4,441 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,599 円／平米 7万1,406 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,567 円／平米 8万7,831 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210620362 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪郡富士見町
地域	長野県諏訪郡富士見町富士見字一ノ沢３５８６番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,354 円／平米 5万4,066 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,361 円／平米 6万4,007 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,128 円／平米 8万6,379 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情