路線価 (2023) 長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村1150-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡辰野町長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２
価格時点	2023 年
駅名	辰野駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	375万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	375万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、辰野町の住宅地域全般であるが、特に強い代替競争関係が認められるのは、中央本線より北東側の台地上の住宅地域である。地縁的選好性がやや強い地域であることから、需要者の中心は近隣地域及び周辺地域の地縁者と想定される。辰野町では、人口減少や高齢化が進み、外部からの転入も少ないため、住宅地に対する需要は弱い。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額４００万円前後、新築の戸建物件は２～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、町の中心市街地及び外縁部周辺の住宅地域である。需要者は、稀に町外からの転入者も見られるが、中心は辰野町内の地縁者となる。辰野町は外部への転出による人口減や高齢化が進みつつあり、依然として不動産取引は低迷しており、物価高の影響等もあり住宅地需要は弱含みが続いている。需給の中心となる価格帯は、土地のみで総額４００万円前後、新築建物付で２０００万円前後であると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺にはアパート等がほとんどなく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、地理的に近接する類似地域において現実に生起した取引事例に基づき試算したもので、規範性が高い。近隣地域は、居住の快適性や地縁性等が重視される戸建住宅を主体とする地域で、自用目的の取引が中心である。以上より、比準価格を採用し、類似標準地等との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、現実に取引が行われた事例を収集し求められたもので、その信頼性は高いものと判断する。一方、当地域内は自己使用目的の取引が大半で、収益目的の取引はほぼ皆無であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、同一需給圏内の市場取引実態を反映する比準価格を採用し、類似の標準地との均衡に留意しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	辰野駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡辰野町長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	30 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅と農家住宅が混在する地域
街路	基準方位　北、　３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)辰野町は人口減少傾向が強いこと、近隣地域は街路が狭く利便性が劣ることから、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当地域は旧市街地の北西方付近に位置する住宅地域。町外への人口流出等住宅地の需要は弱含みで、今後も暫くは下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)辰野町では人口減少傾向が顕著で、高齢化の進行も速いことから、住宅地に対する需要は弱含みである。 (2)この一年間で町全体の総人口は減少傾向、高齢化率はほぼ横這いである。地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720382 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,154 円／平米 3万263 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,536 円／平米 4万4,750 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,536 円／平米 4万4,750 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220382 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,827 円／平米 3万9,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,889 円／平米 6万5,753 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,227 円／平米 4万7,034 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420382 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,998 円／平米 6万6,113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,883 円／平米 6万2,427 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,059 円／平米 4万3,173 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120382 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,495 円／平米 4万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,445 円／平米 4万7,755 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,615 円／平米 4万5,011 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720382 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,334 円／平米 5万694 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,030 円／平米 4万9,689 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,541 円／平米 4万4,767 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情