路線価 (2023) 長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻1742-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡辰野町長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻１７４２番２
価格時点	2023 年
駅名	辰野駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	441万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	443万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円／坪 1平米 2万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、辰野町の住宅地域全般であるが、特に強い代替競争関係が認められるのは、市街地中心部の住宅地域や分譲住宅団地等である。中心的な需要者は、辰野町の居住者又は通勤者など、辰野町に地縁を有する者が想定される。辰野町では、人口減少や高齢化が進み、外部からの転入も少ないため、住宅地に対する需要は弱い。取引の中心は土地のみで総額５００万円前後、新築の戸建物件で２５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域であるが、特に中心市街地周辺及び近郊の住宅地域に強い代替性が認められる。需要者の中心は、辰野町に地縁を有する町内の居住者が主である。需給動向は、中心商店街の衰退による利便性の低下、町外への人口流出や既存住宅地域の高齢化、加えて近時の物価高の影響等もあり住宅地需要は弱含み継続中である。需給の中心となる価格帯は土地のみで総額４００～５００万円前後、新築の戸建物件で２０００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域にはアパートも散見されるが、これらの多くが土地既得者による敷地の広いアパートであり、地域の賃料水準が低く抑えられているため、収益価格は低位に試算された。また、収益還元法は想定要素が多い。一方、近接する類似地域で現実に生起した取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場性を反映して規範性が高い。よって、規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性の認められる現実に取引が行われた事例を収集し求められたもので、信頼性は高い。一方、収益価格は理論的ではあるものの想定要素が多く、また対象標準地の存する住宅地域は収益性より居住の快適性、利便性等が重視されることから相対的に説得力は劣るものと判断した。以上より、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	辰野駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡辰野町長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻１７４２番２
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	商店街背後の住宅地域
街路	基準方位　北、　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)辰野町中心部の商店街に近いが、店舗の閉鎖が多く利便性が低下していることから、近隣地域の住宅地に対する需要は減退しており、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)町の中心市街地の熟成度の高い既成住宅地域で、新規開発の余地はほとんどない。宅地需要も弱含みで地価は下落傾向が続いており、今後も同傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)辰野町では人口減少傾向が顕著で、高齢化の進行も速いことから、住宅地に対する需要は弱含みである。 (2)この一年間で町全体の総人口は減少傾向、高齢化率はほぼ横這いである。地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220420382 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻１７４２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,998 円／平米 6万6,113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,883 円／平米 6万2,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2万261 円／平米 6万6,983 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120382 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻１７４２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,495 円／平米 4万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,445 円／平米 4万7,755 円／坪
標準価格 平米 坪	2万665 円／平米 6万8,318 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720382 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻１７４２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,557 円／平米 6万4,655 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,964 円／平米 6万6,001 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4 円／平米 6万6,133 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020382 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡辰野町
地域	長野県上伊那郡辰野町大字辰野字簗尻１７４２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,117 円／平米 4万59 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,461 円／平米 5万4,420 円／坪
標準価格 平米 坪	2万602 円／平米 6万8,110 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情