路線価 (2023) 長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田9497-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡箕輪町長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
価格時点	2023 年
駅名	伊那松島駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	697万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	697万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円／坪 1平米 2万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ伊那松島駅を中心とする町内の商業地域、周辺路線商業地域及び混在住宅地域である。需要者は町内の個人事業者が中心である。当該地域周辺における近年の需給動向としては営業収益の悪化や郊外型量販店に対する競争力の低下等から需要が弱含み傾向にあり、土地取引件数も低位で推移している。当該地域内での商業地需要は極めて弱く、取引も個別事情が反映され、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (2) 　同一需給圏はＪＲ伊那松島駅周辺の商業地域や周辺路線商業地域、及びその背後の混在地域等で、特に幹線道路沿いの既存路線商業地域に強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は地元の個人事業者が主である。需給動向は国道１５３号バイパス沿いへの大型店舗出店等の影響を受け、当地域の商況は停滞気味であり需要は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、取引毎の個別性が強く、かつ取引事例も僅少傾向であることから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、町内の事例を中心に適切に比準されていることから、規範性の高い価格を求め得たものと認められる。収益価格については賃貸市場が未熟成なことから賃料水準として適正なものを見い出しにくく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 　比準価格は商業地取引の僅少傾向の中で得られた取引事例等より求められ、いずれも補修正は適切に行われ、かつ各事例の特徴に応じた斟酌が加えられており妥当な価格であると思料される。一方、収益価格は依然として商況が停滞していること等からの低廉な賃料水準等により、比準価格よりも低廉に試算された。本件では市場性を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊那松島駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡箕輪町長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの既存商業地域であり、郊外大型店等への顧客の流出により商況は衰退傾向にある。地域の競争力の低下等により店舗需要は少なく、コロナ禍の影響もあり地価は今後とも下落基調にて推移していくものと予測。 (2)当該地域は旧国道沿いの既成商業地域。郊外の国道１５３号バイパス沿いに商業中心が移行し、当該道路沿いの商況は顧客流出等により衰退傾向にある。コロナ禍等も加わり、地価は弱含みにて推移していくものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より低いものの、宅地需要は総じて弱含みである。 (2)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。
地域要因
(1)店舗の大型化、郊外化が進んでおり、コロナ禍の影響もあり、旧来からの市街地の商店街は衰退している。 (2)箕輪町全体の人口はやや減少傾向に転じており、これらを背景として町内の商業地需要等も低迷気味にて推移し、コロナ禍に拠る景況悪化も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720383 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万565 円／平米 10万1,048 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,704 円／平米 9万4,895 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,622 円／平米 9万7,930 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920383 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,302 円／平米 8万3,648 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,745 円／平米 7万8,501 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,451 円／平米 9万753 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020383 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,694 円／平米 6万1,802 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,339 円／平米 6万629 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,088 円／平米 8万2,941 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920383 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡箕輪町大字中箕輪字餅田９４９７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,665 円／平米 7万4,930 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,947 円／平米 7万2,557 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,994 円／平米 9万2,548 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情