路線価 (2023) 長野県上伊那郡飯島町七久保4455-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡飯島町長野県上伊那郡飯島町七久保４４５５番２
価格時点	2023 年
駅名	七久保駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	456万 円 (557 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,043 円 1平米 8,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	456万 円 (557 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,043 円／坪 1平米 8,180 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は町の南西部の七久保地区を中心に本郷地区、さらに飯島地区の山際に近い地域等、町内でも価格水準の低位な農家住宅を中心とした地域。需要者の中心は地縁を有する町内居住者が中心で、稀に他エリアからの転入者も見られる。小学校等に近く、住環境は概ね良好で割安感もあって一定の需要は認められるものの、地価水準は引き続き下落傾向で推移している。土地は総額で５００万円弱、新築の戸建物件は２０００万円台の前半程度である。 (2) 同一需給圏は主として飯島町七久保地区を中心とした町内の住宅地域一円と認められる。需要者の中心は、七久保地区内の地縁、血縁を有する個人需要者が中心である。当地区を含む飯島町全体として人口減少、高齢化が進み、かつ地縁的選好性の強い地域であるところから需要は限定され、地価は弱含みのままにて推移している。需要の中心となる住宅地の価格帯は、土地のみの場合、総額で４００万～６００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在する農村住宅地域であり、稀に貸家が見られるが、ＪＲ「七久保」駅周辺を除いてアパートはほとんど見られない。総じて賃貸物件は僅少であり、賃貸市場は成熟しておらず自用目的での取引が大部分であるところから収益還元法は適用しなかった。以上より、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象地域は農家住宅等を主体とし一般住宅も混在する農家集落地域であり、アパート等も少なく、当該周辺地域では賃貸市場は熟成していないところから収益方式は適用しないこととした。当該地域周辺では取引価格水準を指標とし価格決定されることが一般的であるため、七久保地区内にて収集の事例群より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	七久保駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	168.5 坪 (557 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する農村住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡飯島町長野県上伊那郡飯島町七久保４４５５番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	22 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は町南西部の七久保地区にある農家住宅等中心の住宅地域。近くを走る広域農道沿いには商業施設も増えつつあり、発展も期待されるところであるが、コロナ禍等もあり、当分は現状のまま推移するものと予測。 (2)七久保地区の中心部近くの農家住宅、一般住宅混在の住宅地域。同町自体は人口減少が続き、町内における宅地需要も減退傾向にあり地価は今後も弱含み傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,043 円 1平米 8,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,043 円 1平米 8,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,043円 1平米 8,180円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,043円 1平米 8,180円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)人口は微減で推移しており、高齢化率は県平均より高く上昇傾向にある。地方経済の先行き不透明感は強まりつつある。
地域要因
(1)町内人口は減少し、高齢化率も高く、需要は総じて弱含みである。当該地域は農家集落地域にあり、地域全体がやや過疎化傾向にて宅地需要にも影響。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡飯島町七久保４４５５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,271 円／平米 2万7,344 円／坪
推定価格 平米 坪	8,058 円／平米 2万6,640 円／坪
標準価格 平米 坪	8,172 円／平米 2万7,017 円／坪
査定価格 平米 坪	8,170 円／平米 2万7,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820384 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡飯島町七久保４４５５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,833 円／平米 2万5,896 円／坪
推定価格 平米 坪	8,146 円／平米 2万6,931 円／坪
標準価格 平米 坪	8,237 円／平米 2万7,232 円／坪
査定価格 平米 坪	8,240 円／平米 2万7,241 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211120384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡飯島町七久保４４５５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,124 円／平米 3万164 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,214 円／平米 3万7,073 円／坪
標準価格 平米 坪	8,233 円／平米 2万7,218 円／坪
査定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220320384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡飯島町七久保４４５５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,206 円／平米 2万7,129 円／坪
推定価格 平米 坪	8,011 円／平米 2万6,484 円／坪
標準価格 平米 坪	8,092 円／平米 2万6,752 円／坪
査定価格 平米 坪	8,090 円／平米 2万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情