路線価 (2023) 長野県上伊那郡飯島町飯島1150-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡飯島町長野県上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外
価格時点	2023 年
駅名	飯島駅 から 290m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (656 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (656 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は飯島町及び周辺市町村の商業地域であり、特に飯島駅周辺の商業地域に強い代替性が認められる。需要者の中心は、地元に地縁を有する事業者が主である。飯島町の中心市街地に存するものの、伊南バイパスの全線開通により地域内交通量が減少し、新型コロナの影響もあり当地域の商況は低迷傾向にて、事業用地の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引は件数が少なく、個別事情が強く反映されることから把握は困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ「飯島」駅周辺の既存商業地域並びに国県道、主要町道沿い等にある商・住混在地域で、需要者の中心は町内で商業等を営む事業主が主体。近年の周辺市町等への大型店舗等の進出、国道伊南バイパスの延伸開通等を反映して、当該地域の収益性は年々低下し、業務用地需要は極めて少ない状況にある。最近の業務用地の取引事例等は、取引当事者の個別事情が反映される等、極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見い出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当地域は旧来からの既成商業地域で、自用の店舗併用住宅等が主である。比準価格は現実の取引市場において成立した事例を基に求められ、市場実態を反映しており規範性が高い。一方、当地域には建物の賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟であることから適正な正常賃料を求めることができず、収益還元法の適用を断念した。以上より、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象近隣地域は、自用の店舗兼住宅等が中心であり、賃貸物件は稀で、後継者不足による空き店舗、または店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場が成熟していないことから収益方式の適用は断念した。不動産取引も自用目的での取引が中心である。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	飯島駅西方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	198.4 坪 (656 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、住宅等が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	237 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡飯島町長野県上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	30.5 m
面積	640 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	一部商業地域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	237 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの小売店舗等の建ち並ぶ既存商業地域である。国道１５３号伊南バイパスの全線開通や駒ヶ根市等への顧客流出の影響を受け、長引くコロナ禍の影響等もあり、地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)小売店舗のほか住宅等も混在する既存の商業地域。駒ヶ根市への大型店舗等の進出、伊南バイパスの開通による顧客流出により、当該地域の地盤沈下が進行しつつある。地価は今後も下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)景気動向は持ち直しの動きが見られるも引き続き新型コロナ感染症再拡大や物価上昇による個人消費への影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)町内人口は減少し、高齢化率も高く、需要は総じて弱含みである。隣接する駒ヶ根市等へ顧客が流出しており、駅前商業地域の空洞化が進んでいる。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210420384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,015 円／平米 6万2,864 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,554 円／平米 6万1,340 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,759 円／平米 6万5,323 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920384 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,110 円／平米 4万9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,497 円／平米 6万4,457 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,867 円／平米 4万9,150 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,613 円／平米 6万4,841 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220420210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,493 円／平米 8万7,586 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,526 円／平米 9万1,001 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,831 円／平米 6万5,561 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情