路線価 (2023) 長野県上伊那郡南箕輪村字北原1634-286 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡南箕輪村長野県上伊那郡南箕輪村字北原１６３４番２８６
価格時点	2023 年
駅名	木ノ下駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,620万 円 (4238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,620万 円 (4238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円／坪 1平米 1万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は県内の中・南信地区を中心とした工業地域一円で、特に上伊那地域の工業団地に強い代替性を認めることができる。需要者は工場、物流拠点、研究施設を求める長野県内外の法人である。コロナ禍による影響等も懸念されるも現状では比較的堅調な工場地需要が認められ、中長期的には設備投資も堅調であり、工業地需要は比較的安定的に推移している傾向にある。画地規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は中南信の工業地域で、特に上伊那地域（箕輪町、南箕輪村、伊那市等）に強い代替性を認めることができる。需要者は工場、物流拠点、研究施設を求める信用力のある県内外の事業法人が中心である。新型コロナの影響により企業の投資意欲が減退し、新規の工場立地数も減少したが中長期的には物流拠点等の需要が強い業種もあり、設備投資の増加が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、需要者の業種業態により個別性が強く把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺の工業団地等では貸倉庫等も一部見受けられるものの一般的ではなく、大部分が自社工場である。したがって工場の賃貸市場が成立しておらず、賃料水準の把握も困難であることから収益価格は試算出来なかった。本件では、上伊那地区一円から収集した工場地または面大地の取引事例等から求められ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺の工業団地等において賃貸物件は稀で、倉庫については賃借需要が多少認められるものの総じて賃貸市場は未成熟で、自己利用の事業所・工場等が中心の地域であることから収益還元法の適用は断念した。本件では、現実の取引市場にて成立した取引価格を基に求められた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木ノ下駅西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	1281.9 坪 (4238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡南箕輪村長野県上伊那郡南箕輪村字北原１６３４番２８６
標準地の範囲
東	0 m
西	500 m
南	300 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	51 m
奥行き	85 m
面積	4238 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高速インターに連接する広域農道沿いの北原工業団地内に存し、地域内の工業地需要は比較的安定的に推移してきており、また近時のコロナ禍等による影響は比較的微弱にて、ほぼ安定的に推移していくものと予測する。 (2)インターチェンジよりやや離れた北原工業団地に存する。持続可能なサプライチェーン、円安による工場国内回帰により、今後、地価は横ばい、または若干の上昇で推移していくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産は緩やかに増加している。景気動向は持ち直しの動きが見られるも新型コロナ感染症再拡大等への影響を注視する必要がある。 (2)持続可能なサプライチェーン、円安による国内回帰により、国内の工場用地取得、工場建設が進んでいる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)工業団地として熟成度が進みつつあり、特に地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520385 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡南箕輪村
地域	長野県上伊那郡南箕輪村字北原１６３４番２８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,158 円／平米 4万194 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,003 円／平米 3万9,682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万902 円／平米 3万6,042 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県上伊那郡南箕輪村字北原１６３４番２８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,077 円／平米 3万9 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,902 円／平米 4万2,654 円／坪
標準価格 平米 坪	1万860 円／平米 3万5,903 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県上伊那郡南箕輪村字北原１６３４番２８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,344 円／平米 4万7,421 円／坪
標準価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020383 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡箕輪町
地域	長野県上伊那郡南箕輪村字北原１６３４番２８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,154 円／平米 4万181 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,363 円／平米 4万872 円／坪
標準価格 平米 坪	1万893 円／平米 3万6,012 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情