路線価 (2023) 長野県上伊那郡中川村大草4540-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡中川村長野県上伊那郡中川村大草４５４０番１２
価格時点	2023 年
駅名	伊那田島駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	172万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,274 円 1平米 4,620 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	172万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,307 円／坪 1平米 4,630 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は中川村及び隣接する市町村の住宅地域。需要者は中川村に地縁性を持つ個人が中心である。対象地域は村役場・学校等の公共施設への接近性等に優れ、利便性の良い地域であるが、全村的な人口減少、過疎化傾向から、宅地需要は減少傾向が続いている。需要が少ないため需給の中心となる価格帯は、契約当事者の事情、画地規模等の個別差があり、一定の水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は中川村内及び隣接する市町村の農家集落圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の地域に地縁、血縁を有する個人需要者が中心。対象地域は村役場等の公共施設等にも近く、生活利便性が良好ではあるが、人口減少、高齢化に加え、地縁的選好性の強い地域であるところから需要は限定され、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる住宅地の価格帯は、村外からの転入需要が稀薄で、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地の周辺には村営賃貸住宅も存するものの、定住者対策として安価に貸し出している程度であるところから賃料水準の指標とはなりえず、周辺での賃貸市場は形成されていない。したがって収益還元法は適用出来なかった。以上より、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 対象地域は一般住宅、農家住宅のほか農地等も介在する村の中心部に近い農村住宅地域である。周辺地域では賃貸市場は熟成していないところから収益方式は適用しないこととした。自用目的の取引が中心であるが、村内の取引は極めて少ないため周辺町村の事例も採用した。試算した比準価格は、適切妥当と認められることからこれを標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	伊那田島駅北東方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほかに農地等が見られる傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡中川村長野県上伊那郡中川村大草４５４０番１２
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	150 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中川村役場、小学校等の公共施設等に比較的近いことから住環境的には恵まれているものの、村人口自体は減少が続き、宅地需要も後退気味であるところから、今後も地域地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)村の中心部にあり、役場を中心とした公共施設等にも近いものの、圏域の中心からやや外れ、村外からの流入は期待できない。地価は弱含みで推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万5,274 円 1平米 4,620 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万5,307 円 1平米 4,630 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万5,274円 1平米 4,620円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 1万5,637円 1平米 4,730円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万5,307円 1平米 4,630円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 1万5,637円 1平米 4,730円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)村内人口及び世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均よりも高く、需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)村中心地には近い地域であるものの、村全体としての人口減少に伴う宅地需要減等から地価は弱含みの推移が続いている。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210620386 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡中川村
地域	長野県上伊那郡中川村大草４５４０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,002 円／平米 1万6,537 円／坪
推定価格 平米 坪	4,691 円／平米 1万5,508 円／坪
標準価格 平米 坪	4,511 円／平米 1万4,913 円／坪
査定価格 平米 坪	4,650 円／平米 1万5,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820386 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡中川村
地域	長野県上伊那郡中川村大草４５４０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,723 円／平米 1万5,614 円／坪
推定価格 平米 坪	4,544 円／平米 1万5,022 円／坪
標準価格 平米 坪	4,468 円／平米 1万4,771 円／坪
査定価格 平米 坪	4,600 円／平米 1万5,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220920386 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡中川村
地域	長野県上伊那郡中川村大草４５４０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,703 円／平米 1万2,242 円／坪
推定価格 平米 坪	3,670 円／平米 1万2,133 円／坪
標準価格 平米 坪	4,476 円／平米 1万4,798 円／坪
査定価格 平米 坪	4,610 円／平米 1万5,241 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220320384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡飯島町
地域	長野県上伊那郡中川村大草４５４０番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,831 円／平米 1万5,971 円／坪
推定価格 平米 坪	5,014 円／平米 1万6,576 円／坪
標準価格 平米 坪	4,469 円／平米 1万4,775 円／坪
査定価格 平米 坪	4,600 円／平米 1万5,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情