路線価 (2023) 長野県上伊那郡宮田村3538-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡宮田村長野県上伊那郡宮田村３５３８番３外
価格時点	2023 年
駅名	宮田駅 から 540m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (538 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (538 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円／坪 1平米 2万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮田村内全域の住宅地域で、特に中心市街地近辺及び外縁部一帯において代替関係が強い。需要者の中心は地縁のある村内居住者が主である。利便性の高い住宅地域であるが、村内の他の割安感のある新興分譲住宅地域に押されつつあり、需要はやや弱含みである。需給の中心となる価格水準は、規模等の個別性によりまちまちで、地域内での取引も少ないことから把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は宮田村中心部周辺の市街地及びその外周部の住宅地域の一帯である。需要者の中心は主として村内居住者であるが、周辺市町村等の他地域からの転入も見受けられる。需給動向としては、利便性の高い住宅地域であるが、村内の他の比較的地価の低廉な分譲住宅地域等に押され、需要はやや弱含みである。対象地域は既成市街地内に存し、地域内での取引は比較的少なく中心となる価格水準は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域には共同住宅も見られるが、既存地主による土地の有効活用のために建築されたものと推定され、近時において収益目的の新規土地取得はほぼ皆無である。一方、取引は自用の戸建住宅の取得目的のものが大半を占める。また対象地は収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域に存することから、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　周辺地域では若干の共同住宅が散見される程度で賃貸需要は総じて弱い。収益物件への新規投資は既存地主による節税対策目的等が主であり、取引は自用の戸建て住宅の取得を目的としたものが大半を占める。対象地域は収益性よりも居住の快適性等を重視する住宅地域であるところから、市場実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格をも参酌し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	宮田駅南東方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	162.7 坪 (538 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	63 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡宮田村長野県上伊那郡宮田村３５３８番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	一部近隣商業地域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	63 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)村中心部近くの既成住宅地域であり、潜在的な需要は存在すると思われるが、標準の画地規模が大きいエリアで開発余地に乏しく、地価水準は今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。 (2)村中心市街地に近く、利便性も良く、熟成度の比較的高い住宅地域である。近年はやや人口減少傾向にあり村内住宅地価自体はほぼ現状通りにてやや弱含みにて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は郡下では中位にあり、高齢化率は県平均より若干低いものの、村内の取引件数は低位で推移。コロナ禍で先行き不透明感増す。 (2)人口は微減で推移しており、高齢化率は県平均より低い傾向にある。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220120388 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３５３８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,510 円／平米 5万7,888 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,544 円／平米 6万1,306 円／坪
標準価格 平米 坪	2万468 円／平米 6万7,667 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720388 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３５３８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,019 円／平米 4万9,653 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,899 円／平米 4万9,256 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,337 円／平米 5万4,010 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120388 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３５３８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,052 円／平米 7万2,904 円／坪
推定価格 平米 坪	2万535 円／平米 6万7,889 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,716 円／平米 7万5,099 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920388 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３５３８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,909 円／平米 3万9,371 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,541 円／平米 5万4,685 円／坪
標準価格 平米 坪	2万728 円／平米 6万8,527 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情