路線価 (2023) 長野県上伊那郡宮田村Apr-55 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 上伊那郡宮田村長野県上伊那郡宮田村３４５５番４
価格時点	2023 年
駅名	宮田駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	505万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	505万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円／坪 1平米 1万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は村内における中心部に近い住宅地域及び周辺部の新興住宅地域である。需要者の中心は宮田村内の居住者であるが、駒ケ根市等周辺市町村からの転入も見られる。公共公益施設への接近性は概ね良好で住環境には恵まれているが、地方圏の不動産市況は依然として不透明であり需要は弱含みである。市場における中心価格帯は土地のみで５００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円前後である。 (2) 　同一需給圏は宮田村の中心部及び外周部の住宅地域。需要者は村内の居住者を中心として、地価が比較的低位であることによる値頃感から周辺市町村等の他地域よりの転入も認められる。近年の村人口の減少傾向等もあって需要は弱含みで、地価は依然として若干の下落傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地は総額で５００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は村の中心部及び小中学校に比較的近いものの、周辺地域にはアパートがほとんど見られず、賃貸市場は未成熟である。このため収益還元法の適用は断念した。取引は自用の戸建て住宅の取得を目的としたものが大半を占める。このため市場実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 　比準価格は宮田村内の類似地域である住宅地域よりの事例を中心に求めたもので、実証的であり規範性が高い。近隣地域内にはアパートがほとんどみられず、賃貸市場も未成熟のため収益還元法の適用を断念した。自用の戸建住宅の取得を目的とした取引が中心となるため、市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	宮田駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上伊那郡宮田村長野県上伊那郡宮田村３４５５番４
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．３ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、村の中心部の西方及び南西方にある住宅地域であり、周辺には農地が多いものの宅地分譲も見られ、周辺地域の宅地化の進展とともに徐々に熟成していくものと思われる。 (2)伊那市並びに駒ヶ根市のベッドタウン的な宅地需要を内包するも、近年はやや人口減少傾向にあり村内住宅地価自体は弱含みにて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は郡下では中位にあり、高齢化率は県平均より若干低いものの、村内の取引件数は低位で推移。コロナ禍で先行き不透明感増す。 (2)人口は微減で推移しており、高齢化率は県平均より低い傾向にある。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211220388 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,657 円／平米 3万1,926 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,803 円／平米 4万8,939 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,420 円／平米 5万979 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920388 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,427 円／平米 4万4,390 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,801 円／平米 4万2,320 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,765 円／平米 4万8,813 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720388 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,895 円／平米 4万2,631 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,714 円／平米 4万2,032 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,217 円／平米 5万3,613 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620388 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,278 円／平米 5万3,815 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,906 円／平米 4万9,279 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,057 円／平米 4万9,778 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	13.9 m
側道方位2	西
側道幅員2	0.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720388 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上伊那郡宮田村
地域	長野県上伊那郡宮田村３４５５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,099 円／平米 4万3,305 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,699 円／平米 4万8,595 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,999 円／平米 4万9,587 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情