路線価 (2023) 長野県下伊那郡松川町元大島1317-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下伊那郡松川町長野県下伊那郡松川町元大島１３１７番２
価格時点	2023 年
駅名	伊那大島駅 から 960m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円／坪 1平米 1万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松川町中心部及びその外周部を中心とした住宅地域。国道背後にあって中心商店街等にも比較的近く、利便性の比較的良好な住宅地域であることから、需要者は松川町に居住する個人を中心とし、周辺町村からの転入も若干認められる。需給動向としては対象地域自体の住環境がやや雑然としていること、単価及び総額の水準がやや高めであること等から需要は弱含み傾向にある。地積規模との関連等もあり中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、町内における元大島地区中心街周辺の既成住宅地域、及びその外縁部の新興住宅地域に及ぶ。需要者は、松川町内在住者が中心となるが、周辺町村及びＩターン組も散見される。ＪＲ飯田線「伊那大島」駅、及び駅周辺の商店街に近く、生活の利便性は概ね良好であるが、地方経済の先行き不透明な景況感から宅地需要は弱含みで、地価は引き続き下落傾向で推移している。土地は、総額で１０００万円台の前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　町の中心部、国道等に近く利便性等に優れていることから、周辺地域においてはアパート等貸家も散見されるも、これら収益物件への新規投資は既住の地主による節税対策目的等が主であり、不動産取引は自用の戸建住宅の取得を目的としたものが大半を占める。従って市場実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として、コロナ禍等も斟酌の上、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 求められた試算価格は開差を生じ、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。近隣地域は町の中心部に近く、生活の利便性が良好であることから、対象標準地周辺にはアパート等も見られるが、総じて市場は未熟成であり、特に築年の古いアパートは空室が多い。当該エリアでは自用目的での取引が中心であり、よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を重視し収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊那大島駅南東方
距離	960 m
土地の状態
土地面積	194.8 坪 (644 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、事業所等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下伊那郡松川町長野県下伊那郡松川町元大島１３１７番２
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	18 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の中心商業地に近く、幹線街路に接続する街路沿いにあり、車の通行量は比較的多い。利便性と共に住環境を重視する昨今の傾向から地域での取引は少なく、景気低迷もあって今後とも弱含みで推移すると予測。 (2)当該地域は町の中心部に近い生活利便性が良好な既成住宅地域である。地方の景気低迷、高齢化等の影響により宅地需要は弱含みにある。今後も地価は当面弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は高森町に比べやや大きく、高齢化率は県平均を若干上回る。取引は地域間のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透明感増す。 (2)町全体の人口は減少傾向で推移している。人口減少率、高齢化率ともに県平均よりも高い状況下にある。
地域要因
(1)一般住宅、事業所等が混在する旧道沿いの既成住宅地域で、利便性は高いが、目立った地域要因の変動はない。 (2)国道等にも近く、一般住宅、事業所等が混在する既成住宅地域であるも、当町全体としては不動産需要は依然として弱含み傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211220402 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１３１７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,872 円／平米 5万5,779 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,866 円／平米 5万2,453 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,535 円／平米 6万1,277 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420402 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１３１７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,422 円／平米 6万4,209 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,649 円／平米 6万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	2万293 円／平米 6万7,089 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120402 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１３１７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,699 円／平米 3万2,065 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,635 円／平米 5万8,301 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,801 円／平米 6万2,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720402 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１３１７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,593 円／平米 4万8,244 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,128 円／平米 5万9,931 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210720402 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１３１７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,507 円／平米 4万7,960 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,344 円／平米 5万7,339 円／坪
標準価格 平米 坪	2万896 円／平米 6万9,082 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情