路線価 (2023) 長野県下伊那郡松川町元大島3007-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下伊那郡松川町長野県下伊那郡松川町元大島３００７番４
価格時点	2023 年
駅名	伊那大島駅 から 920m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	687万 円 (395 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	687万 円 (395 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は松川町の天竜川より西側の地域及び隣接の高森町の住宅地域にかけての一帯と認められる。需要者の中心、松川町内を中心に大鹿村、中川村方面等からの転入者も見受けられる。当町並びに周辺町村等の人口は減少傾向にあり、宅地需要も低迷傾向にあるため、地価水準は依然として弱含み傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地のみで７００万～８００万円程度、新築の戸建物件は１８００万円を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、町内における中心部及びその外縁付近に見られる既存住宅地域・新興住宅地域で、需要者は、松川町内を中心として伊那谷エリアの町外からの転入者も見られる。役場、病院、学校等の公共公益施設に近く、住環境は比較的良好であるも、地方経済の先行き不透明感から土地の需要は減少している。土地は総額７００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円前後であると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣にアパート等貸家も見られるも、いずれも投資目的よりも所有地の有効活用目的が主で、賃料水準も相対的に限界があり、自用宅地と収益用宅地との需要の程度に乖離がある。よって本件では収益価格は求めなかった。現実的な市場の動向を直接反映し、取引市場価格反映度の高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、コロナ禍等も斟酌の上、鑑定評価額を決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性は高い。一方地域内は戸建住宅が大半を占め、賃貸市場が未成熟なため収益方式の適用は断念した。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	伊那大島駅北方
距離	920 m
土地の状態
土地面積	119.5 坪 (395 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下伊那郡松川町長野県下伊那郡松川町元大島３００７番４
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の住宅地で比較的安定した住宅地ではあるが、当町人口も減少傾向にあること等を背景として住宅地需要はやや低迷傾向にあり、近時のコロナ禍等もあって、当面は宅地取引も弱含みの傾向が続くと予測される。 (2)当該地域は，熟成度の高い戸建住宅地域である。地方の景気低迷、高齢化等の影響により宅地需要は弱含みにある。今後も地価は当面弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は高森町に比べやや大きく、高齢化率は県平均を若干上回る。取引は地域間のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透明感増す。 (2)町全体の人口は減少傾向で推移している。人口減少率、高齢化率ともに県平均よりも高い状況下にある。
地域要因
(1)当町内でも比較的熟成度の高い住宅団地地域であるも、当町全体としては人口減少が続き不動産需要は依然として弱含みの状況にある。 (2)当町全体として不動産需要は依然として弱含みの状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地価に影響を及ぼす特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210320402 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島３００７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万436 円／平米 6万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,178 円／平米 6万3,402 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,178 円／平米 6万3,402 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210620402 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島３００７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,908 円／平米 5万5,898 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,339 円／平米 5万4,017 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,652 円／平米 6万1,664 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220402 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島３００７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,872 円／平米 5万5,779 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,866 円／平米 5万2,453 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,544 円／平米 5万4,694 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720402 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島３００７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,593 円／平米 4万8,244 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,527 円／平米 5万4,638 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210320402 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島３００７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,887 円／平米 4万5,910 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,901 円／平米 4万5,957 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,743 円／平米 5万2,046 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情