路線価 (2023) 長野県下伊那郡松川町元大島1469-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下伊那郡松川町長野県下伊那郡松川町元大島１４６９番１外
価格時点	2023 年
駅名	伊那大島駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	197万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	196万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円／坪 1平米 2万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ伊那大島駅周辺の既存商業地域及び国県道、主要町道沿い等にある商・住混在地域で、需要者の中心は松川町内で商業等を営む事業主が主体。近年の周辺市町村への大型店舗等の進出、長引く消費不況等を反映して、収益性は年々低下し、業務用地需要は減少しており、地価水準は下落傾向が続いている。上記のような需給関係を反映して、業務用地取引は少なく、有っても極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ伊那大島駅周辺の既存商業地域及び国県道、主要町道沿い等にある商・住混在地域で、需要者の中心は松川町内で商業等を営む事業主が主体。近年の周辺市町村への大型店舗等の進出、長引く消費不況等を反映して、収益性は年々低下し、業務用地需要は減少しており、地価水準は下落傾向が続いている。上記のような需給関係を反映して、業務用地取引は少なく、有っても極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象近隣地域における宅地需要は自用の店舗用地等が中心であり、賃貸物件は少なく、後継者難による空き店舗、又は店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。よって本件では収益価格は求めなかった。現実的な市場の動向を直接反映し、取引市場価格反映度の高い比準価格を標準とし、コロナ禍等も斟酌の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 対象近隣地域は、自用の店舗兼住宅等が中心であり、賃貸物件は稀で、後継者不足による空き店舗、または店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場が未成熟なため収益方式の適用は断念した。不動産取引も自用目的での取引が中心である。したがって同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	伊那大島駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下伊那郡松川町長野県下伊那郡松川町元大島１４６９番１外
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	9 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)同町中心部に位置し小規模小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域。近年の郊外大型店舗の進出及び少子高齢化による消費需要の減退により当該地域の収益性は年々低下しており、今後も地価下落傾向が続くものと予測する。 (2)松川町中心部に位置し、小規模小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域。周辺の大型店舗への顧客流出が著しく、厳しい商況が続く。周辺は後継者難等から空き店舗も散見され、地価は弱含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は高森町に比べやや大きく、高齢化率は県平均を若干上回る。取引は地域間のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透明感増す。 (2)町全体の人口は減少傾向で推移している。人口減少率、高齢化率ともに県平均よりも高い状況下にある。
地域要因
(1)当町内の中心商店街であるも、郊外型大型店等への顧客流出により収益性は低下し、高齢化も進行。目立った地域要因の変動はない。 (2)当町内の中心商店街であるも、郊外型大型店等への顧客流出が続き、収益性の低下、景気低迷による当該地域での業務用地需要は減少している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地価に影響を及ぼす特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220402 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１４６９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,183 円／平米 6万113 円／坪
推定価格 平米 坪	2万681 円／平米 6万8,371 円／坪
標準価格 平米 坪	2万476 円／平米 6万7,694 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420402 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１４６９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,422 円／平米 6万4,209 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,649 円／平米 6万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,517 円／平米 7万7,747 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210920403 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１４６９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,889 円／平米 4万5,917 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,303 円／平米 5万3,898 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,010 円／平米 7万9,377 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120402 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡松川町
地域	長野県下伊那郡松川町元大島１４６９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,699 円／平米 3万2,065 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,635 円／平米 5万8,301 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,428 円／平米 7万841 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情