路線価 (2023) 長野県下伊那郡高森町下市田2463-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下伊那郡高森町長野県下伊那郡高森町下市田２４６３番２外
価格時点	2023 年
駅名	市田駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	383万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	383万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,300 円／坪 1平米 1万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高森町内及び隣接する松川町の住宅地域。需要者は高森町内を中心として、更に飯田市等の周辺市町村からの転入者も見受けられる。公共施設に比較的近いものの、平坦部が少ない等の地勢的な弱点を有しているため需要は弱く、地価は弱含みで推移している。土地のみの場合の取引中心帯は総額で概ね４００万円前後である。 (2) 同一需給圏は高森町内を中心として隣接の飯田市北部郊外及び松川町の住宅地域。需要者は高森町一円及び周辺市町村からの転入者である個人が中心である。町役場、小中学校等に比較的近いものの、傾斜地等が多い地勢上の理由等から同一需給圏内での競争力は弱く、需給は弱含み傾向にある。市場における中心価格帯は、土地のみの場合、総額で３００万～５００万円前後であると認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内及び周辺地域内では賃貸物件は皆無に近く、賃貸市場は未成熟で不動産の取引内容も自用目的での取引が大部分である。このため、収益還元法の適用を断念し、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 対象近隣地域及び周辺地域においては賃貸物件への需要は限定的でアパート等共同住宅は少ない。取引は自用の戸建住宅の取得を目的としたものが中心となっている。よって本件では収益価格は求めなかった。本件では当町内の取引事例より試算され市場実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	市田駅西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほかに農地等も見られる丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下伊那郡高森町長野県下伊那郡高森町下市田２４６３番２外
標準地の範囲
東	300 m
西	0 m
南	200 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高森町中心部近郊に位置するも起伏を有して開発余地の少ない地勢上にあり、今後とも需要はやや弱含みの推移するものと思われる。 (2)河岸段丘の上段部にて面的な広がりにはやや限定的な丘陵地の住宅地である。町役場、小・中学校等の公共施設等に程近く利便性が高いため当地域の地価は今後も弱含みながら安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,300 円 1平米 1万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は松川町に比べ小さく、高齢化率は県平均をわずかに上回る。取引は地域間のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透明感増す。 (2)町全体の人口は微減傾向で推移している。人口減少率は県平均よりもやや大きく、高齢化率は概ね県平均よりもやや高目である。
地域要因
(1)特に大きな変動要因は見受けられない。リニア中央新幹線事業に係わる顕著な地価変動も認められない。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211120403 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,455 円／平米 4万4,482 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,226 円／平米 4万3,725 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,841 円／平米 4万2,452 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420403 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,814 円／平米 3万2,445 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,503 円／平米 4万4,641 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,860 円／平米 4万2,515 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210920403 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,889 円／平米 4万5,917 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,303 円／平米 5万3,898 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,364 円／平米 4万7,487 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820403 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,924 円／平米 4万2,727 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,607 円／平米 4万1,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,122 円／平米 4万75 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211020403 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２４６３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,474 円／平米 3万7,933 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,028 円／平米 3万6,459 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,416 円／平米 4万4,353 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情