路線価 (2023) 長野県下伊那郡高森町下市田2964-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 下伊那郡高森町長野県下伊那郡高森町下市田２９６４番７
価格時点	2023 年
駅名	市田駅 から 210m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	345万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	345万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高森町及び隣接する市町村の市街地の商業地域である。需要者は、主として高森町内で小規模店舗を営む個人及び法人が中心である。郊外型店舗の進出及び交通手段の変化による駅前商業地の衰退の影響を強く受け、地方圏の景気動向が依然低迷していること等もあって需要はほとんどなく、地価は下落傾向が続いている。取引事例は個別性が強く市場における中心価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は高森町および隣接する市町村の既成市街地等の商業地域。需要者は地元事業者等が中心である。当該地域は低層の店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成商業地であるが、郊外型大型店への顧客流出等による商況低迷に歯止めがかからず、経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が認められる。地域内での不動産需要は弱く取引も極めて少なく、取引が稀にあっても個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、駅前と一体的に形成されてきた旧来からの商店街である。店舗需要は自己利用目的が大半で、賃貸を想定することは現実的でない。従って市場実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 対象近隣地域における宅地需要は自用の店舗用地等が中心であり、賃貸物件は少なく、後継者難による空き店舗、又は店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。よって本件では収益価格は求めなかった。現実的な市場の動向を直接反映し、取引市場価格反映度の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	市田駅北西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模低層店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下伊那郡高森町長野県下伊那郡高森町下市田２９６４番７
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は核店舗がない駅前通りの小規模小売店舗等を中心とした既存商業地域。隣接市町村の大型店進出の影響並びに少子高齢化による消費需要減退により商況は下降気味で、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (2)ＪＲ「市田」駅近くの小規模小売店舗等を中心とした既存の商業地域である。郊外型大型店舗等への顧客流出の影響を受け地域商況の地盤沈下は著しく、コロナ禍等もあり地価は引き続き下落していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は松川町に比べ小さく、高齢化率は県平均をわずかに上回る。取引は地域間のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き不透明感増す。 (2)景気動向は持ち直しの動きが見られるも引き続き新型コロナ感染症再拡大や物価上昇による個人消費への影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)郊外型大型店に押され、地盤沈下が続く。リニア中央新幹線事業による地価への影響は認められない。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210220403 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２９６４番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,242 円／平米 8万144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,797 円／平米 7万5,367 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,788 円／平米 8万5,255 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520416 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡豊丘村
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２９６４番７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,269 円／平米 7万6,927 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,362 円／平米 7万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,250 円／平米 7万3,559 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	13.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210920403 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡高森町
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２９６４番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,889 円／平米 4万5,917 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,303 円／平米 5万3,898 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,357 円／平米 7万7,218 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210320415 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	下伊那郡喬木村
地域	長野県下伊那郡高森町下市田２９６４番７
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,898 円／平米 4万9,253 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,052 円／平米 4万9,762 円／坪
標準価格 平米 坪	2万479 円／平米 6万7,704 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情