路線価 (2023) 長野県木曽郡上松町大字上松968-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 木曽郡上松町長野県木曽郡上松町大字上松９６８番６外
価格時点	2023 年
駅名	上松駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	426万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	426万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円／坪 1平米 1万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として上松町中心部に近い住宅地域又は住商混在地域である。需要者は、上松町に居住又は勤務する者やその親族等、地縁的選好性を有する者が大半で、町外からの流入はほとんど見られない。人口減少と高齢化の進行によって、住宅地需要は減退しており、実質的な空家も多いことから潜在的な供給圧力も高い。近年は、規模や価格水準が同等である取引事例が少なく、市場での需要の中心となる価格帯は、把握困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、上松町のほか木曽郡内の住宅地域である。需要者は、地域に地縁を有する者が中心であり、自治体からの需要も見込まれる。人口減少・高齢化率の上昇から上松町の不動産需要は弱く、市場滞留期間は長期化する傾向にあり、取引も少なく、成約に至る場合でも個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上松町では、アパート等の賃貸物件に対する需要が極めて少なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算は断念した。比準価格は、対象標準地が所在する上松町の類似地域等における現実の取引事例に基づいて試算したもので、実証的である。以上より、市場の実態を反映して規範性が高い比準価格を採用し、周辺の類似公示地・基準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、自己利用の戸建住宅等が見られる既成住宅地域に所在しており、民間の賃貸住宅市場の熟成度が低く、規範性のある賃貸事例の収集が困難で、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上松駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に寮等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木曽郡上松町長野県木曽郡上松町大字上松９６８番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	280 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	市街地の既成住宅地域
街路	基準方位　北　　１０．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上松町では人口は減少、高齢化率は上昇し過疎化が進行している。居住者の流動性も低く住宅地に対する需要は減退しており、今後も地価は下落を続けるものと予測する。 (2)上松町北部の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。上松町では、人口減少と高齢化率の上昇によって不動産需要は減少しており、地価水準は引き続き下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高齢化率が高く、外部からの流入も少ないため、人口が減少して過疎化が進行しており、住宅地に対する需要は減退している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。上松町は人口減少と高齢化が進んでおり、需要は低迷している。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)上松町の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価水準は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220420432 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡上松町大字上松９６８番６外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,965 円／平米 4万6,168 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,445 円／平米 4万4,449 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,419 円／平米 5万975 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220422 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡上松町
地域	長野県木曽郡上松町大字上松９６８番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万924 円／平米 3万6,115 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,810 円／平米 3万9,044 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,330 円／平米 4万4,069 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210420422 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡上松町
地域	長野県木曽郡上松町大字上松９６８番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,403 円／平米 4万4,310 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,764 円／平米 4万5,504 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,430 円／平米 5万1,012 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210220432 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡上松町大字上松９６８番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,339 円／平米 4万7,405 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,526 円／平米 4万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,914 円／平米 4万9,306 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情