路線価 (2023) 長野県木曽郡木曽町福島6457-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 木曽郡木曽町長野県木曽郡木曽町福島６４５７番１
価格時点	2023 年
駅名	木曽福島駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	402万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	404万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円／坪 1平米 1万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、木曽町や上松町の住宅地域であるが、町郊外の住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する町内在住の居住者。需給動向は人口減少と高齢化の進行により、空家が目立ち、住宅地需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、土地取引件数は少ないが土地のみで４００万円～５００万円程度と思料される。建売住宅はない。 (2) 同一需給圏は木曽町内全域、及び隣接する上松町を含む木曽郡一円の住宅地域。需要者は地元居住者や地縁者が中心であるが、一部他地域からの転入も見込める。需給動向は、供給量が限定的である一方、人口減少・高齢化進行等より宅地の有効需要は弱含みが続いており、特に近時では土地取引件数は少ない。需要の中心となる価格帯は、個別性にもよるが、土地のみで総額４００万円～５００万円前後、戸建分譲はほとんど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は町のやや郊外で戸建住宅も存する地域である。比準価格は、類似地域で得られた事例を中心として規範性も高く補修正も適正と認められ、その信頼性・実証性は高いものと判断する。一方、木曽町ではアパート等の賃貸物件に対する需要が極めて少なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算は断念した。以上より、市場の実態を反映して規範性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は町の中心部からやや離れた住宅地域であり、周辺には共同住宅も散見されるが、収益目的の不動産取引はほとんどなく、賃貸借市場は未成熟である。一方、当該地域では住宅地としての居住の快適性・利便性等が重視される自用を目的とする取引が大半である。したがって収益還元法は適用せず、現実の取引事例に基づいた実証的かつ市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木曽福島駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、寮等が混在する木曽川沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木曽郡木曽町長野県木曽郡木曽町福島６４５７番１
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１１．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福島地区南西部の住宅地域で、病院や店舗等に近く、比較的利便性は高いが、駅や町中心部からは離れる。人口減少と高齢化により住宅地需要は減退しており、今後も地価下落傾向は継続するものと予測される。 (2)木曽町の中心からみて南西部に位置する既存住宅地域である。県立病院が近接する等、生活の利便性は比較的良好であるが、人口減少・高齢化に歯止めがかからず、地価は当面下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口及び世帯数は減少傾向で推移している。高齢化率は県平均より著しく高く高齢化が進んでいる。需要は総じて弱含みである。 (2)昨年に比べ、町内の人口減少傾向は変わらない。高齢化率も４０％を超えており、県を大幅に上回っている。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210220432 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島６４５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,339 円／平米 4万7,405 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,526 円／平米 4万8,023 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,021 円／平米 4万6,353 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210720432 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島６４５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,669 円／平米 5万8,414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,323 円／平米 5万7,270 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,882 円／平米 4万9,200 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420432 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島６４５７番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,965 円／平米 4万6,168 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,445 円／平米 4万4,449 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,227 円／平米 5万340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620432 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	木曽郡木曽町
地域	長野県木曽郡木曽町福島６４５７番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,110 円／平米 3万6,730 円／坪
推定価格 平米 坪	1万966 円／平米 3万6,254 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,934 円／平米 4万6,066 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情