路線価 (2023) 長野県北安曇郡池田町大字池田3066-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北安曇郡池田町長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
価格時点	2023 年
駅名	信濃松川駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	667万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	671万 円 (436 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万912 円／坪 1平米 1万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池田町及び隣接する市町村の市街地とその外縁部の住宅地圏域と判定。需要者の中心は池田町若しくは近隣市町村居住者が過半である。需給動向は民間業者、町公社の宅地開発売り残し物件があり、供給過多の状況から需給は弱含みの状態が続いている。需要の中心となる価格帯は土地３００～４００㎡前後で４００～７００万円、新築戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が標準的であるが、規模、建物品等等でバラツキがある。 (2) 同一需給圏の範囲は池田町及び隣接自治体の住宅地域で、需要者の中心は池田町及び近隣自治体の居住者である。町内では小規模な宅地開発分譲が行われているが、近年は居住環境・利便性が良好な地域が嗜好される傾向が強く、利便性・居住環境が劣る地域では一層取引が少ない。市場の中心価格帯は、地積によってばらつきがあるが土地で５百万円～７百万円程度、新築戸建住宅で２５～３０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅を中心とした既成住宅地域である。取引は自用目的が主であり、賃貸需要が見込めないことから収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため市場性を直接反映した実証的な価格でその規範性は高い。よって本件評価においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自己利用の戸建住宅中心の既成住宅地域に所在しており、民間の賃貸住宅市場の熟成度が低く、規範性のある賃貸事例の収集が困難であり、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃松川駅東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	131.9 坪 (436 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ町の中心に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北安曇郡池田町長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地内に近く池田町にあっては利便性が高い住宅地域であるが、人口減少、高齢化率が高い情勢が続き土地取引件数は減少傾向。需給は弱含みで今後も地価の下落傾向は続くものと予測する。 (2)池田町の中心部に所在する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられないが、人口減少及び高齢化が進行している。当面の地価水準は横ばいから弱含みで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万912 円 1平米 1万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田町の人口は減少傾向が続き、高齢化率も高い。地域経済も低迷しており、土地需給動向は総じて低調。 (2)池田町の人口は減少傾向、高齢化が進んでいる。宅地需要は一部の利便性が良好な地域に限定され、二極化傾向が見られる。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920481 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万811 円／平米 3万5,741 円／坪
推定価格 平米 坪	1万683 円／平米 3万5,318 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,263 円／平米 4万7,153 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820481 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,888 円／平米 5万2,526 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,246 円／平米 5万403 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,095 円／平米 4万9,904 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720481 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,118 円／平米 5万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,538 円／平米 5万7,981 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,099 円／平米 5万9,835 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620481 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,389 円／平米 5万876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,311 円／平米 4万7,312 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,412 円／平米 4万4,340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	77 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220620481 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田３０６６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,609 円／平米 4万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,790 円／平米 4万5,590 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,388 円／平米 4万4,261 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情