路線価 (2023) 長野県北安曇郡池田町大字会染11864-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北安曇郡池田町長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外
価格時点	2023 年
駅名	安曇追分駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	425万 円 (554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,390 円 1平米 7,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	426万 円 (554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,423 円／坪 1平米 7,690 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池田町を中心に隣接市町村外縁部の農家集落圏域と判定。需要者の中心は地縁性ある池田町若しくは近隣市町村居住者が過半であると思われる。需給動向は民間業者、町公社の宅地開発後の売り残し物件があり、市街地内にも宅地供給に余剰感のある現状から需給は弱含みの状態が続く（買手市場）。需給の中心となる価格帯は、契約当事者の事情、画地規模等個別差があり、一定の水準は見出し難い。 (2) 同一需給圏は池田町及び隣接自治体の住宅地域で、需要者は近隣地域及びその周辺地域に地縁等を有する者が中心である。近年は居住環境・利便性が良好な地域が嗜好される傾向が強く、利便性・居住環境がやや劣る当地域では不動産取引は少ない。また、個別性の強い取引が目立つことから売買価格水準にばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は比較的画地規模の大きな住宅が多い既存の農家集落地域であり、取引実態は快適性、利便性を選別基準とした自用目的の取引が圧倒的である。一方収益価格については、賃貸市場が未成熟で収益用途も皆無に近い状況から、収益用建物を想定すること自体経済合理性に沿わないものと思われるので収益還元法は適用しない。本件では市場実態を反映した比準価格を標準とし、前年価格とその後の変動要因を分析し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、農家住宅地域に所在しており、自己利用が中心である。民間の賃貸住宅市場の熟成度が低く、規範性のある賃貸事例の収集が困難であり、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安曇追分駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	167.6 坪 (554 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北安曇郡池田町長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の中心部から離れた農家集落地域で、特に発展的要因も無く現状主体の推移が予測される。農家住宅を中心とした地域で居住者の移動、新規参入も少ないため需給は弱含みで推移している。 (2)池田町の郊外に所在する農家住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられないが、人口減少、高齢化が進行しており、当面の地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,390 円 1平米 7,680 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,423 円 1平米 7,690 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,390円 1平米 7,680円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 2万5,588円 1平米 7,740円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,423円 1平米 7,690円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 2万5,588円 1平米 7,740円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田町の人口は減少傾向が続き、高齢化率も高い。地域経済も低迷しており、土地需給動向は総じて低調。 (2)池田町の人口は減少傾向、高齢化が進んでいる。宅地需要は一部の利便性が良好な地域に限定され、二極化傾向が見られる。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920481 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,438 円／平米 1万1,366 円／坪
推定価格 平米 坪	3,331 円／平米 1万1,012 円／坪
標準価格 平米 坪	6,770 円／平米 2万2,382 円／坪
査定価格 平米 坪	6,770 円／平米 2万2,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220920481 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万811 円／平米 3万5,741 円／坪
推定価格 平米 坪	1万683 円／平米 3万5,318 円／坪
標準価格 平米 坪	7,809 円／平米 2万5,817 円／坪
査定価格 平米 坪	7,810 円／平米 2万5,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420481 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,750 円／平米 2万8,928 円／坪
推定価格 平米 坪	9,192 円／平米 3万389 円／坪
標準価格 平米 坪	8,244 円／平米 2万7,255 円／坪
査定価格 平米 坪	8,240 円／平米 2万7,241 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220420481 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,595 円／平米 2万5,109 円／坪
推定価格 平米 坪	7,814 円／平米 2万5,833 円／坪
標準価格 平米 坪	7,262 円／平米 2万4,008 円／坪
査定価格 平米 坪	7,260 円／平米 2万4,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情