路線価 (2023) 長野県北安曇郡池田町大字池田4226-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北安曇郡池田町長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
価格時点	2023 年
駅名	信濃松川駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	243万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	243万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円／坪 1平米 1万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県道大町・明科線、国道１４７号線沿道商業地圏域若しくはこれに類似する近隣の路線商業地域と判定した。需要者の中心は当地に地縁性を持つ地元事業者が過半。需給動向は店舗経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が認められる反面、需要は弱いことから需給は弱含みで推移している（買手市場）。取引価格は当事者の業種、個別事情に左右され需給の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は池田町及び周辺自治体の商業地域・商住混在地域を含む圏域である。需要者の中心は自己利用を目的に購入する事業者等である。池田町の商業地域では閉鎖する店舗が目立っており、郊外店舗への顧客流出に歯止めがかからず商況は悪化しており、不動産需給は停滞している。このため、取引件数は少なく個別性の強い取引が目立つことから売買価格水準にばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は県道道路沿いの路線商業地域である。自用目的の店舗が主体であり賃貸等収益目的の案件は殆ど見られないのが現状である。そのため賃貸市場の成熟の程度は低く土地価格に見合う賃料水準が不形成のため、収益価格の算出を断念した。本件評価においては上記状況を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ実証的かつ市場実態を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、自己利用の店舗等が建ち並ぶ旧来の商業地域に所在しており、賃貸を想定した市場参加者は認められず、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の商住混在地を含む商業地域の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃松川駅東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北安曇郡池田町長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	20 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	西１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの旧街道沿い路線商業地域であるが、郊外大型店の出店による顧客流出が著しく、衰退傾向を鮮明にしている。背後住宅地との価格差が年々縮小し住宅地移行化傾向が強まると予側される。 (2)旧来の商業地域であるが閉鎖する店舗が増えつつあり、住宅地化が進みつつある。地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田町の人口は減少傾向が続き、高齢化率も高い。地域経済も低迷しており、土地需給動向は総じて低調。 (2)町内の人口減少、高齢化率も上昇する中、地域経済も停滞しており、町内商業地の商況は低迷。土地の需給動向は低調な状態が継続している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920481 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万811 円／平米 3万5,741 円／坪
推定価格 平米 坪	1万683 円／平米 3万5,318 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,596 円／平米 5万1,560 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820481 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,888 円／平米 5万2,526 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,246 円／平米 5万403 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,447 円／平米 5万4,374 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720481 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,118 円／平米 5万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,538 円／平米 5万7,981 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,817 円／平米 6万5,515 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620481 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,389 円／平米 5万876 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,311 円／平米 4万7,312 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,648 円／平米 4万8,426 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	77 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220620481 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡池田町
地域	長野県北安曇郡池田町大字池田４２２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,609 円／平米 4万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,790 円／平米 4万5,590 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,639 円／平米 4万8,397 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情