路線価 (2023) 長野県北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北安曇郡白馬村長野県北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６
価格時点	2023 年
駅名	白馬駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.5 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (999 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (999 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長野県内を中心とするリゾート地域全般であるが、強い代替競争関係が認められるのは、白馬村のみそら野別荘地と名鉄白馬別荘地である。中心的な需要者は別荘や永住用住宅建設目的の個人であるが、シャレー・レストラン等建設目的の事業者も需要者として想定可能である。このところ、需要は増えているが供給はほとんどないことから、需給関係が引き締まっている。画地規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は村内に存する別荘地域。需要者の中心は永住目的やリモート勤務目的の個人で国内外の富裕層も含む。需給動向は国内富裕層での需要は増しているほか、円安・水際緩和措置により国外からの不動産投資期待も高まっており、需給は引き締まっている。需要の中心となる価格帯は各取引ごと個別性が強く、画地規模によっても取引水準が変わるため一定の水準は見定め難いが、土地１，０００㎡であれば１，２００万円～１４００万円程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域は自用物件が中心で、適切な賃貸事例が得られないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、みそら野や名鉄白馬別荘地内の類似地域で生起した取引事例に基づくもので実証的であり、比準の過程も適切で、規範性が高い。また、近隣地域は、居住の快適性等が重視される住宅地域であって、自用目的の取引が中心である。以上より、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は古くからの別荘地域で取引は自用目的が中心であり、賃貸物件は認められず標準的な賃料の把握は困難であるため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件は上記状況を踏まえ市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白馬駅南西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	302.2 坪 (999 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	別荘を中心にペンションも見られる地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北安曇郡白馬村長野県北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６
標準地の範囲
東	90 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	別荘地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	「みそら野」別荘地
街路	５．２ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	白馬村条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「みそら野」別荘地では、別荘目的・移住目的の住宅地需要が増加する一方で、売物が枯渇しており、売り手優位の市場環境にあることから、地価は今後も上昇傾向を続けるものと予測する。 (2)宿泊施設等も散見される別荘地域。コロナ禍でも不動産需要は底堅く推移しているほか、別荘のほか永住目的での国内勢の不動産需要も多く認められることから今後も住宅需要は強含みで推移していくものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 12.7 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 11.9 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)白馬村では、別荘や永住目的の別荘地需要が強いが、管理体制の整った別荘地の供給は少ないため、需給関係が逼迫している。 (2)コロナ禍終息傾向で村内スキー場麓の観光地でも収支回復の期待は高まっているほか、不動産市況においては継続的な不動産投資行動が見受けられる。
地域要因
(1)近接地域や周辺の別荘地域では、別荘等の新築が多く見られる。 (2)古くからの別荘地域。国内富裕層による投機的な需要のほか、永住目的での不動産需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920485 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万881 円／平米 3万5,973 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,458 円／平米 3万7,880 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,731 円／平米 4万2,089 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211020485 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万210 円／平米 3万3,754 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,833 円／平米 3万9,120 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,416 円／平米 4万4,353 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520485 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,371 円／平米 4万899 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,371 円／平米 4万899 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,147 円／平米 4万3,464 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620485 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,788 円／平米 5万2,195 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,783 円／平米 5万5,485 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,482 円／平米 5万7,795 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情