路線価 (2023) 長野県北安曇郡白馬村大字北城7257 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北安曇郡白馬村長野県北安曇郡白馬村大字北城７２５７番
価格時点	2023 年
駅名	白馬駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	376万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,572 円 1平米 7,130 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	378万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,638 円／坪 1平米 7,150 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、白馬村内の既成集落地域であるが、一般住宅や別荘が多い住宅地域内の土地も代替競争関係が認められる。需要者としては地縁的選好性を有する者が多いが、白馬駅から近いため利便性に比較的優り、眺望や自然環境にも恵まれていることから、一般住宅や別荘等としての需要も見込まれ、需給関係は引き締まっている。規模や形状等の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は村内の住宅地域である。需要者の中心は地元地縁者。需給動向はスキー場麓に位置する観光地域・別荘地域では国内富裕層での不動産需要は増し、急激な地価上昇が生じているため、地元地縁者は当該エリアを避けた地域での不動産を選好する傾向にある。需要の中心となる価格帯は各取引ごと個別性が強く、取引当事者の個別事情が含まれがちで価格水準にもばらつきがみられることから一定の水準は見定め難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が多い既成集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、別荘地等の取引事例を採用して求めたものであるが、環境条件や価格水準が類似する地域のもので、実証的で規範性が高い。また、近隣地域は、居住の快適性等が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は古くからの農村集落で取引は自用目的が中心であり、賃貸物件は認められず標準的な賃料の把握は困難であるため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件は上記状況を踏まえ市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格との変動率も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白馬駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	159.7 坪 (528 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか民宿も見られる農家集落地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北安曇郡白馬村長野県北安曇郡白馬村大字北城７２５７番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧来の農家集落地域
街路	３．５ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	白馬村条例
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成集落であるが、山岳方向の眺望に優る画地も多い地域であり、別荘・一般住宅・店舗・宿泊施設用地としての需要もあることから、地価は上昇傾向と予測する。 (2)農家集落地域で当該農家集落への村外から移住者は少ない。また地域要因に特段の変動も見られず、需給はやや緩慢に推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,572 円 1平米 7,130 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,638 円 1平米 7,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,572円 1平米 7,130円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 2万3,406円 1平米 7,080円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,638円 1平米 7,150円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 2万3,406円 1平米 7,080円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)白馬村では、別荘地の供給が少ないことから、別荘建築や永住に適する別荘地以外の住宅地域においても需要が底堅い。 (2)村内人口は減少傾向にあるほか、高齢化率は上昇しているが、村内の不動産取引件数は堅調で、既存集落での不動産需要も比較的堅調である。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)既存住宅地域である。価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920485 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城７２５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,798 円／平米 2万9,086 円／坪
推定価格 平米 坪	8,876 円／平米 2万9,344 円／坪
標準価格 平米 坪	7,403 円／平米 2万4,474 円／坪
査定価格 平米 坪	7,400 円／平米 2万4,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220485 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城７２５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,697 円／平米 2万2,140 円／坪
推定価格 平米 坪	9,526 円／平米 3万1,493 円／坪
標準価格 平米 坪	7,471 円／平米 2万4,699 円／坪
査定価格 平米 坪	7,470 円／平米 2万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220485 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城７２５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,970 円／平米 1万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	8,403 円／平米 2万7,780 円／坪
標準価格 平米 坪	6,524 円／平米 2万1,568 円／坪
査定価格 平米 坪	6,520 円／平米 2万1,555 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	長野県景観条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720485 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城７２５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,582 円／平米 2万8,372 円／坪
推定価格 平米 坪	9,045 円／平米 2万9,903 円／坪
標準価格 平米 坪	7,920 円／平米 2万6,184 円／坪
査定価格 平米 坪	7,920 円／平米 2万6,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情