路線価 (2023) 長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越4093-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 北安曇郡白馬村長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
価格時点	2023 年
駅名	白馬駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	515万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	518万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円／坪 1平米 1万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八方地区・白馬駅周辺・エコーランド地区等の商業地域、国道や県道沿いの路線商業地域であるが、商住混在地域も含まれる。中心的な需要者は、飲食施設・宿泊施設・スキー場関連施設等の建設を企図する者である。白馬村では、コロナ禍で外国人観光客が激減したが、グリーンシーズンの国内観光客は増加し、コロナ後を見越した投資需要も見られるなど、商業地に対する需要は強い。画地規模が様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は白馬村及び隣接市村の商業地域。需要者の中心は観光関連の事業を目的とする個人及び企業が想定できる。需給動向はコロナ禍の終息を見据えた村内スキー場麓の観光地での収支回復期待、また円安・水際緩和措置により国内外からの不動産投資期待が高まっており、周辺でも突出して高い価格水準での取引が散見される。需要の中心となる価格帯は各取引ごと個別性が強く、画地規模によっても取引水準が変わるため一定の水準は見定め難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域や周辺地域には商業施設が多いが、大半が自用目的のものであり、適切な賃貸事例が収集できないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、白馬村内の商業地域又は住商混在地域である類似地域において現実に生起した取引事例に基づいて試算したもので、実証的であり、比準の過程も適切で、規範性が高い。以上より、市場性を反映して規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は店舗・旅館等が建ち並ぶ商業地域で取引は自用目的が中心で、賃貸を想定した市場参加者は確認出来ないほか、標準的な賃料の把握は困難であるため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件は上記状況を踏まえ市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白馬駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	ホテル、飲食店、土産品店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	白馬村条例
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北安曇郡白馬村長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	八方尾根スキー場に近接する商住混在地域
街路	６ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３	白馬村条例
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近接する八方尾根スキー場では、外国人スキー客はまだ戻らないが、国内の観光客や登山客が増加し、グリーンシーズンでも賑わいが見られる。将来を見越した投資需要もあり、地価は上昇傾向継続と予測する。 (2)店舗・宿泊施設等が建ち並ぶ商業地域。円安・水際緩和措置により村内スキー場麓での観光地では収支回復期待・不動産投資期待は膨らんでおり、不動産需要は今後も強含みで推移していくと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)白馬村内のスキー場等ではグリーンシーズンの集客に力を入れており、冬季以外でも観光客が増加しつつある。 (2)村内スキー場麓の観光地でも収支回復の期待は高まっているほか、不動産市況においては継続的な不動産投資行動が見受けられる。
地域要因
(1)特に変動要因はない。 (2)スキー場に近接した立地条件により底堅い需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620485 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,115 円／平米 5万6,582 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,736 円／平米 6万1,941 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,774 円／平米 6万2,067 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220485 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,935 円／平米 5万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,711 円／平米 6万5,165 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,854 円／平米 5万9,025 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620485 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,708 円／平米 5万8,543 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,903 円／平米 5万9,187 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,440 円／平米 5万4,351 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820485 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,285 円／平米 2万7,390 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,167 円／平米 4万6,836 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,399 円／平米 5万909 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220220485 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡白馬村
地域	長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,422 円／平米 7万821 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,786 円／平米 7万2,025 円／坪
標準価格 平米 坪	2万210 円／平米 6万6,814 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	白馬村条例
特別な事情