路線価 (2023) 長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上6185-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 埴科郡坂城町長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
価格時点	2023 年
駅名	坂城駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	778万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	778万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万915 円／坪 1平米 2万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂城町を中心に隣接市町等を含む住宅地域と把握される。需要者の中心は坂城町に居住する個人である。坂城町は、製造業が盛んであるものの、商業施設が少なく利便性はやや劣り、町外からの通勤者が多い状況である。しがって、住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで５００～８００万円前後、新築建売で２，０００万円前後と認められる。 (2) 同一需給圏は、坂城町及びその隣接市の住宅地域である。典型的需要者は、坂城町に地縁的選好性を有するマイホーム保有目的のエンドユーザーが中心となる。坂城町は、製造業を基幹産業とするものの、町外からの通勤者が多く、住宅地の需要には、必ずしも繋がっていない。坂城エリアは、坂城町の中心部にあるが、商業施設からは距離もあり、生活の利便性はやや劣る。その価格水準は、土地が１，０００万円以内、新築戸建も２，０００万円程度が主流となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は既成の住宅地域に所在し自己使用を前提とする取引が殆どを占め、周辺ではアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。また、坂城町内の取引事例から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を妥当であると認めて採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は、比較的古くからの住宅街にあって、幅員４ｍの道路に面し、居住の快適性を有することから、住まいとしての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格については、地域の実情と投資採算性の観点から、その試算を断念した。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、比準価格を以て、鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	坂城駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	埴科郡坂城町長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地の既成住宅地域
街路	基準方位　北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)坂城町中心部に近い住宅地域であるが、町の人口は減少傾向で、特に若年層の減少が顕著であり、住宅需要は弱含みで推移しており、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)本地域は、坂城町の中心部に程近いものの、その人口及び世帯数は減少傾向にある。その地域要因に特段の変動は認められないことから、地価の下落は継続すると予測せざるを得ない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)坂城町の人口は減少傾向で、特に若年層の減少、町外への流出が顕著である。なお、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的である。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)坂城町中心部に近い住宅地域であるが、周辺に商業施設等は少なく利便性はやや劣る地域で、地域要因に特段の変動はない。 (2)相対的に地価が低位に留まる地域への好意的な需要も一部に認められるが、全体的には坂城町の住宅地需要は、なお弱含みにて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520521 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	埴科郡坂城町
地域	長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,266 円／平米 8万3,529 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,811 円／平米 8万2,025 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,019 円／平米 9万5,937 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720521 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	埴科郡坂城町
地域	長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,181 円／平米 8万6,554 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,512 円／平米 8万1,037 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,436 円／平米 9万4,009 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320521 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	埴科郡坂城町
地域	長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,884 円／平米 7万8,961 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,041 円／平米 7万6,174 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,861 円／平米 9万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120521 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	埴科郡坂城町
地域	長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,210 円／平米 4万6,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,784 円／平米 5万5,488 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,590 円／平米 7万4,683 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220620521 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	埴科郡坂城町
地域	長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,891 円／平米 4万5,924 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,428 円／平米 4万4,393 円／坪
標準価格 平米 坪	2万42 円／平米 6万6,259 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情